1. При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.
2. При переходе прав на военное недвижимое имущество на основании решения о передаче военного недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 8 декабря 2011 года N 423-ФЗ "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и заявления соответствующего субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления государственная регистрация прав на такой объект недвижимости осуществляется без заявления о государственной регистрации перехода права собственности Российской Федерации, без заявления о прекращении вещных прав собственника (правообладателя) такого объекта недвижимости.
3. Основанием для государственной регистрации перехода прав на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации", является предусмотренный статьей 7.3 указанного Закона договор или вступивший в силу судебный акт. Для государственной регистрации перехода права собственности на такое жилое помещение в соответствии с настоящей статьей также представляется передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение сторонами своих обязательств по договору, заключенному в соответствии с указанным Законом.
4. В случае государственной регистрации перехода права собственности на сооружение, созданное на земельном участке на основании публичного сервитута, орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости об обладателе публичного сервитута.
Комментарий к ст. 57 Закона о регистрации недвижимости
В ч. 1 комментируемой статьи вошли положения, содержащиеся в ст. 25.5 "Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество" Закона 1997 г. о регистрации, введенной Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ и изложенной полностью в новой редакции Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ. Данные положения претерпели единственное изменение - в ч. 1 комментируемой статьи уточнено, что государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий земельный участок осуществляется на основании заявления.
Положения ч. 1 комментируемой статьи основаны на положениях ст. 552 "Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости" части второй ГК РФ и ст. 35 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение". Как установлено в п. 2 ст. 552 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ), в случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
При применении положений указанных статей необходимо иметь в виду следующие разъяснения, данные в п. 25 Постановления Пленума ВАС России от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума ВАС России от 25 января 2013 г. N 13):
- по смыслу ст. 552 части второй ГК РФ ст. 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Закона 1997 г. о регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды);
- переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка;
- в частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Часть 2 комментируемой статьи воспроизводит с соответствующими изменениями те положения п. 1 ст. 16 "Представление документов на государственную регистрацию прав" Закона 1997 г. о регистрации, которыми устанавливалось, что государственная регистрация перехода прав на военное недвижимое имущество осуществляется без заявления правообладателя в 10-дневный срок со дня поступления решения о передаче военного недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 8 декабря 2011 г. N 423-ФЗ "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (эти положения данным Законом и введены; указание на город федерального значения Севастополь включено в наименование данного Закона, в п. 1 ст. 16 Закона 1997 г. о регистрации и в ч. 2 комментируемой статьи Федеральным законом от 26 апреля 2016 г. N 108-ФЗ). Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 308-ФЗ из наименования и текста Федерального закона от 8 декабря 2011 г. N 423-ФЗ исключено указание на города федерального значения Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, т.е. данный Закон в новой редакции касается всех субъектов РФ, а не только городов федерального значения.
В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 308-ФЗ) безвозмездной передаче в собственность субъекта РФ либо муниципальную собственность в соответствии с данным Законом подлежат здания, сооружения (в т.ч. сети инженерно-технического обеспечения), жилые помещения, объекты, строительство которых не завершено (за исключением зданий, сооружений, жилых помещений, объектов, строительство которых не завершено, которые необходимы для обеспечения осуществления федеральными органами государственной власти полномочий в области обороны страны и безопасности государства), земельные участки (в том числе незастроенные земельные участки), находящиеся:
- в границах военных городков (за исключением закрытых военных городков);
- в границах земельных участков, используемых для обеспечения деятельности Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции в области обороны страны и безопасности государства, в случае, если на этих земельных участках находятся объекты (в т.ч. объекты, строительство которых не завершено), в которых расположены жилые помещения указанных войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений.
Согласно заключительным положениям Федерального закона от 8 декабря 2011 г. N 423-ФЗ (в ред. Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 308-ФЗ) приведенные положения п. 1 ст. 16 Закона 1997 г. о регистрации применяются к отношениям, связанным с безвозмездной передачей военного недвижимого имущества в собственность субъекта РФ либо муниципальную собственность и возникшим после дня вступления в силу Федерального закона от 8 декабря 2011 г. N 423-ФЗ, т.е. после 8 декабря 2011 г.
В ч. 3 комментируемой статьи предусмотрены особенности осуществления государственной регистрации перехода прав на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации": основанием для государственной регистрации перехода прав на такое жилое помещение является предусмотренный ст. 7.3 названного Закона договор или вступивший в силу судебный акт; для государственной регистрации перехода права собственности на такое жилое помещение, в соответствии с комментируемой статьей, также представляется передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение сторонами своих обязательств по договору, заключенному в соответствии с названным Законом.
Данная часть введена с 1 июля 2017 г. Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ, принятым в рамках установления особенностей реновации жилищного фонда в столице России - городе федерального значения Москве. Тем же Законом и введена ст. 7.3 названного Закона РФ "О статусе столицы Российской Федерации". В ч. 4 данной статьи установлено, что предоставление равнозначного жилого помещения, равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы. Этот договор (далее по тексту названного Закона обозначается как "договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение") и имеется в виду в ч. 3 комментируемой статьи.
Часть 4 комментируемой статьи предусматривает особенности осуществления государственной регистрации перехода права собственности на сооружение, созданное на земельном участке на основании публичного сервитута:
- в этом случае орган регистрации прав вносит изменения в сведения ЕГРН об обладателе публичного сервитута.
Данная часть введена с 1 сентября 2018 г. Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ, принятым в рамках упрощения строительства, реконструкции, капитального ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов. Тем же Законом ст. 10 комментируемого Закона дополнена ч. 6, определяющей перечень сведений о публичном сервитуте, подлежащих внесению в реестр границ. Согласно п. 5 этой части в реестр границ вносятся такие сведения, как обладатель публичного сервитута, почтовый адрес и адрес электронной почты для связи с ним в случае, если публичный сервитут установлен для целей, предусмотренных ст. 39.37 ЗК РФ (см. коммент. к ст. 10 Закона).
