1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда.
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Комментарий к ст. 54 Закона о регистрации недвижимости
Комментируемая статья воспроизводит положения ст. 30 "Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом" Закона 1997 г. о регистрации. Положения, вошедшие в ч. 1 комментируемой статьи, наряду с незначительными редакционными правками претерпело единственное изменение:
- ранее среди документов, на основании которых регистрируются права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, были непосредственно названы только договоры и решение суда;
- теперь к таким документам отнесены также акты государственных органов, органов местного самоуправления.
Положения ч. 2 комментируемой статьи в точности совпадают с положениями п. 2 названной ст. 30 Закона 1997 г. о регистрации, но это является результатом внесения изменений как в названный Закон, так и в комментируемый Закон. Так, п. 2 был введен в ст. 30 Закона 1997 г. о регистрации Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ и в его первоначальной редакции говорилось также о сделках, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления. Кроме того, в этой редакции шла речь о сделках по продаже, а не по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Соответствующие изменения внесены Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ, которым комментируемая статья и дополнена рассматриваемой ч. 2.
Общие положения об опеке закреплены в ст. 32 части первой ГК РФ:
- опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства;
- опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.
Статья 38 данного Кодекса предусматривает доверительное управление имуществом подопечного. Согласно п. 1 указанной статьи:
- при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом;
- в этом случае опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление; при осуществлении управляющим правомочий по управлению имуществом подопечного на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.
Отношения, возникающие в связи с установлением, осуществлением и прекращением опеки и попечительства над недееспособными или не полностью дееспособными гражданами, регулирует Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", что и закреплено в ч. 1 его ст. 1. В соответствии со ст. 23 данного Закона к доверительному управлению имуществом подопечного наряду с правилами, установленными ГК РФ, применяются положения ст. 19 и 20 данного Закона.
Договору доверительного управления имуществом посвящена гл. 53 "Доверительное управление имуществом" части второй ГК РФ, в п. 1 ст. 1012 которой определено следующее: по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя); передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Как отмечалось в п. 2 письма Росреестра от 7 мая 2010 г. N 14-20-1143-1/10 "О государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления многоквартирным домом", ЖК РФ (а также иной закон) не предусматривает государственную регистрацию договора управления многоквартирным домом, либо какого-либо ограничения (обременения) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающего на его основе; договор управления многоквартирным домом не предусматривает передачу полномочий собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению недвижимым имуществом, входящим в состав общего имущества, не содержит ряд условий, являющихся существенными для договора доверительного управления, и по своему содержанию не соответствует договору доверительного управления; в связи с этим проведение его государственной регистрации противоречит нормам действующего законодательства.
