1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:
1) в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.
2. Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.
3. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.
Комментарий к ст. 46 Закона о регистрации недвижимости
Комментируемая статья определяет особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса. Статья же 22 Закона 1997 г. о регистрации регламентировала лишь государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним. Указанной статьей, изложенной Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ полностью в новой редакции, устанавливалось, что:
- зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения в ЕГРП записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса;
- правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Предприятию как имущественному комплексу посвящена ст. 132 части первой ГК РФ, которой (в ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ) предусмотрено следующее:
- предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности; предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью;
- предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав; в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Единому недвижимому комплексу посвящена ст. 133.1 части первой ГК РФ (статья введена Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ), согласно которой недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. Там же установлено, что к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Как разъяснено в п. 39 Постановления Пленума ВС России от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации":
- недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в ЕГРП регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ при отсутствии названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом;
- согласно ст. 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям ст. 133.1 ГК РФ.
Письмом Росреестра от 1 апреля 2014 г. N 14-исх/03596-ГЕ/14 "О направлении писем" направлены письма Росреестра от 5 марта 2014 г. N 14-исх/02410-ГЕ/14, Минэкономразвития России от 24 марта 2014 г. N Д23и-900 "О направлении копии ответа" и Минэкономразвития России "О рассмотрении обращения", в которых давался ряд разъяснений по вопросам оформления прав на единый недвижимый комплекс.
Письмом Росимущества от 30 декабря 2015 г. N АЧ-18/56045 "О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе" направлена информация в целях применения единых подходов к учету единых недвижимых комплексов в реестре федерального имущества.
В письме Минэкономразвития России от 27 декабря 2017 г. N Д23и-7434 "Относительно возможности и порядка осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты, входящие в состав сооружения "производственно-технологический комплекс" ОАО "РЖД" (направлено письмом Росреестра от 11 января 2018 г. N 14-00108-ГЕ/18 "О направлении копии письма") изложена позиция относительно возможности и порядка осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с исключением отдельных объектов из состава сооружения "производственно-технологический комплекс" ОАО "РЖД".
