1. Запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления лица, право собственности которого в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ранее (далее в настоящей статье - предшествующий правообладатель), в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления.
2. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости погашается на основании заявления предшествующего правообладателя, представленного в течение трех месяцев со дня ее внесения в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления данного лица.
3. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора прав по истечении трех месяцев со дня ее внесения в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если предшествующий правообладатель не оспорил данное право в суде (копия соответствующего судебного акта, свидетельствующего о принятии судом заявления к рассмотрению, в орган регистрации прав в указанный срок не поступила из суда или не была представлена этим лицом).
4. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора прав до истечения трех месяцев со дня ее внесения в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если:
1) в орган регистрации прав поступил документ, подтверждающий, что предшествующий правообладатель оспаривает данное право в суде одновременно с внесением в Единый государственный реестр недвижимости записи, указывающей на наличие заявленного в судебном порядке права требования;
2) в орган регистрации прав поступило или представлено решение суда, которое вступило в законную силу и согласно которому данное право прекращено или установлено право иного лица либо в прекращении данного права отказано (независимо от того, по требованию какого лица указанное решение принято судом);
3) осуществлена государственная регистрация прекращения права в связи с тем, что соответствующий объект недвижимости прекратил свое существование, в том числе в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости, образованием из него объектов недвижимости.
5. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой записи.
6. Заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости возвращается представившему его предшествующему правообладателю без рассмотрения в случае, если:
1) запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена ранее на основании заявления указанного лица (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о государственной регистрации перехода данного права);
2) запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении такой записи (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о регистрации перехода данного права);
3) указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение трех месяцев со дня внесения по его заявлению в Единый государственный реестр недвижимости записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости;
4) указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в Единый государственный реестр недвижимости записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и ее погашения (независимо от того, было ли им оспорено зарегистрированное право в суде);
5) указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в Единый государственный реестр недвижимости записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи в связи с регистрацией права на этот объект недвижимости нового правообладателя на основании вступившего в законную силу решения суда об установлении права нового правообладателя;
6) указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в Единый государственный реестр недвижимости записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи в связи с поступлением решения суда, которое вступило в законную силу и согласно которому в прекращении данного права судом было отказано.
7. Орган регистрации прав обязан уведомить предшествующего правообладателя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления.
8. Погашение записи в Едином государственном реестре недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в связи с прекращением существования объекта недвижимости и образованием из него объектов недвижимости, на которые зарегистрировано право (если данное право не было оспорено в судебном порядке), не является для предшествующего правообладателя такого объекта недвижимости, прекратившего существование, препятствием для подачи заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на образованные из него объекты недвижимости и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
9. Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации прав на него, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на него и отказа в ее осуществлении.
Комментарий к ст. 35 Закона о регистрации недвижимости
В комментируемой статье, устанавливающей правила внесения в ЕГРН записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, воспроизведены с соответствующими изменениями следующие положения п. 1 ст. 28.1 "Внесение в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя" Закона 1997 г. о регистрации (статья введена Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ):
- запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в ЕГРП на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было зарегистрировано ранее (далее - предшествующий правообладатель);
- запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости погашается на основании заявления предшествующего правообладателя, представленного в течение трех месяцев с момента ее внесения в ЕГРП на основании заявления данного лица;
- запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости до истечения трех месяцев со дня ее внесения в ЕГРП погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора в случаях, если:
- предшествующий правообладатель не оспорил данное право в суде (копия соответствующего судебного акта, свидетельствующего о принятии судом заявления к рассмотрению, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в указанный срок не поступила из суда или не была представлена этим лицом);
- в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступил документ, подтверждающий, что предшествующий правообладатель оспорил данное право в суде одновременно с внесением в ЕГРП записи, указывающей на наличие заявленного в судебном порядке права требования;
- в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступило или представлено решение суда, которое вступило в законную силу и согласно которому данное право прекращено или установлено право иного лица либо в прекращении данного права отказано (независимо от того, по требованию какого лица указанное решение принято судом);
- осуществлены государственная регистрация прекращения права и закрытие в этой связи соответствующего раздела ЕГРП на такой объект недвижимости в связи с прекращением его существования, в т.ч. гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости, образованием из него объектов недвижимости;
- запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости также погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой записи;
- заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости возвращается представившему его предшествующему правообладателю без рассмотрения в случаях, если:
- запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена ранее на основании заявления указанного лица (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о государственной регистрации перехода данного права);
- запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении такой записи (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о государственной регистрации перехода данного права);
- указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение трех месяцев со дня внесения по его заявлению в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости;
- указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и ее погашения (независимо от того, было ли им оспорено зарегистрированное право в суде);
- указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи в связи с государственной регистрацией права на этот объект недвижимости нового правообладателя на основании вступившего в законную силу решения суда об установлении права нового правообладателя;
- указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи в связи с поступлением решения суда, которое вступило в законную силу и согласно которому в прекращении данного права судом было отказано;
- орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме предшествующего правообладателя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления;
- погашение записи в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в связи с прекращением существования объекта недвижимости и образованием из него объектов недвижимости, на которые зарегистрировано право (если данное право не было оспорено в судебном порядке), не является для предшествующего правообладателя такого объекта недвижимости, прекратившего существование, препятствием для подачи заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на образованные из него объекты недвижимости и внесения соответствующих записей в ЕГРП;
- запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации прав на него, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на него и отказа в ее проведении.
Основой для соответствующего регулирования является п. 7 ст. 8.1 "Государственная регистрация прав на имущество" части первой ГК РФ (статья введена Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ), согласно которому:
- в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее;
- если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется;
- в этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается;
- лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
Как разъяснено в п. 4 Постановления Пленума ВС России от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации":
- внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ);
- наличие указанных отметок также не препятствует принятию судом обеспечительных мер в отношении этого имущества;
- правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка (абз. 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ);
- если лицо, по заявлению которого внесена отметка о возражении, в дальнейшем не оспорило зарегистрированное право в суде в установленный срок или в соответствующем иске было отказано, на него может быть возложена обязанность возместить причиненные наличием такой отметки убытки (ст. 15 ГК РФ).
В письме Росреестра от 29 декабря 2014 г. N 14-исх/15310-ГЕ/14 (копия направлена письмом Росреестра от 19 февраля 2015 г. N 14-исх/02357-ГЕ/15 "О направлении информации") обращалось внимание на то, что при реализации п. 1 ст. 28.1 Закона 1997 г. о регистрации на практике возникает вопрос - какое лицо может рассматриваться в качестве предшествующего правообладателя: только то лицо, право которого был зарегистрировано до внесения в ЕГРП актуальной записи о праве, либо любое лицо, чье право собственности на соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРП.
По этому поводу в указанном письме среди прочего отмечено следующее:
- с одной стороны, ст. 28.1 Закона 1997 г. о регистрации не дает четкого ответа на данный вопрос, с другой - представление заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права лицом, не являющимся непосредственно предшествующим правообладателем по отношению к лицу, чье право зарегистрировано в ЕГРП, не входит в перечень оснований для оставления такого заявления без рассмотрения, предусмотренный п. 1 данной статьи. Полагаем, что правом на подачу заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости обладает любое лицо, право собственности которого на соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРП;
- соответствующие процессуальные нормы (ст. 3, 4 и 6 ГПК РФ, ст. 4 и 7 АПК РФ) позволяют сделать вывод о том, что правом на обращение в суд обладает любое заинтересованное лицо, которое полагает, что его право нарушено, в частности, лицо, полагающее, что запись о государственной регистрации его права собственности в ЕГРП была незаконно погашена, независимо от даты погашения такой записи;
- поскольку при совершении мошеннических действий с объектами недвижимости могут быть совершены несколько последовательных сделок с такими объектами с целью "придать" новому правообладателю статус "добросовестного приобретателя", представляется неверным ограничивать бывшего собственника в его праве представить заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости.
