1. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.
2. Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании:
1) решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности при личном участии указанного собственника (его законного представителя), а также при осуществлении государственной регистрации прав в порядке наследования;
2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;
3) вступившего в законную силу судебного акта.
3. Наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", и иных случаях, установленных федеральными законами.
Комментарий к ст. 36 Закона о регистрации недвижимости
Комментируемая статья воспроизводит с изменениями положения п. 2 ст. 28.1 "Внесение в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя" Закона 1997 г. о регистрации (статья введена Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ).
Так, в ч. 1 комментируемой статьи вошли положения п. 2 ст. 28.1 Закона 1997 г. о регистрации, предусматривавшие, что при представлении лицом, указанным в ЕГРП в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия (далее в данной статье - заявление о невозможности государственной регистрации) по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в т.ч. представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если Закон 1997 г. о регистрации или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в ЕГРП вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.
Как видно, в отличие от Закона 1997 г. о регистрации в ч. 1 комментируемой статьи непосредственно установлен срок внесения в ЕГРН записи о заявлении о невозможности регистрации: не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления.
В отношении приведенных положений п. 2 ст. 28.1 Закона 1997 г. о регистрации в Определении КС России от 23 декабря 2014 г. N 2987-О изложена следующая правовая позиция:
- законоположение предусматривает для лиц, зарегистрированных в ЕГРП в качестве собственников объектов недвижимости, дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий их реальной воле и намерениям (или намерениям законных представителей этих лиц), реализуемые посредством личного участия в представлении документов на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права;
- подобного рода гарантии учитывают правовую природу государственной регистрации прав, обеспечивающую особую государственную защиту имущественных прав участников гражданского оборота, указанных в качестве правообладателей в ЕГРП;
- необходимость же личной подачи заявления в государственный орган для реализации этих гарантий соответствует их характеру и содержанию.
С учетом в т.ч. приведенной правовой позиции в Определениях СКЭС ВС России от 14 марта 2016 г. N 308-КГ15-15553 по делу N А63-10582/2014 и от 22 марта 2016 г. N 308-ЭС15-15531 по делу N А63-10583/2014 обозначен следующий правовой подход в применении п. 2 ст. 28.1 Закона 1997 г. о регистрации:
- вместе с тем по смыслу ст. 14 Закона 2002 г. о сельхозземлях в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только либо по заявлению уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора. Поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом;
- данное судом округа толкование п. 2 ст. 28.1 Закона 1997 г. о регистрации, согласно которому на основании заявления правообладателя земельной доли в реестр может быть внесена запись о невозможности государственной регистрации права аренды всего участка, сделано без учета положений ст. 14 Закона 2002 г. о сельхозземлях, создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.
В ч. 2 комментируемой статьи вошли с соответствующими изменениями те положения упомянутого выше п. 2 ст. 28.1 Закона 1997 г. о регистрации, которыми предусматривалось, что запись в ЕГРП о заявлении о невозможности государственной регистрации погашается на основании:
- решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;
- заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;
- вступившего в законную силу судебного акта.
Часть 3 комментируемой статьи воспроизводит с соответствующими изменениями те положения упомянутого выше п. 2 ст. 28.1 Закона 1997 г. о регистрации, которыми устанавливалось следующее: наличие указанной в данном пункте записи в ЕГРП является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого заявления; запись в ЕГРП о заявлении о невозможности государственной регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для государственной регистрации права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об исполнительном производстве", и в иных случаях, установленных другим федеральным законом.
Упоминавшимся выше (см. коммент. к ст. 18 Закона) Приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 920 на основании ч. 2 ст. 39 комментируемого Закона среди прочего утверждены:
- форма заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости;
- Требования к заполнению форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости;
- Требования к формату заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости и представляемых с ними документов в электронной форме.
В условиях действия Закона 1997 г. о регистрации соответствующая регламентация устанавливалась Приказами Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. N 722 и от 29 ноября 2013 г. N 723 (см. коммент. к ст. 18 Закона). Данные Приказы признаны утратившими силу с 1 января 2017 г. Приказом Минэкономразвития России от 21 ноября 2016 г. N 733.
