1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для осуществления пользования недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:
1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу, или с юридическим лицом, обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки;
2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;
3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;
4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;
5) - 6) утратили силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
6. Размер арендной платы за земельный участок, на котором расположен объект культурного наследия, приватизированный путем продажи на конкурсе в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", устанавливается равным одному рублю в год на весь срок выполнения условий конкурса по продаже такого объекта.
Комментарии к ст. 39.7 Земельного кодекса
В соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Предусмотренные п. 1 комментируемой статьи Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 (СЗ РФ. 2009. N 30, Ст. 3821; 2011. N 26. Ст. 3812; N 35. Ст. 5084; N 44. Ст. 6281; 2014. N 3. Ст. 289; N 9. Ст. 916). Так, основными принципами определения арендной платы являются:
- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 11 мая 2004 г. N 209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой в силу положений ст. 65 ЗК РФ, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки земельного налога могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно.
Как отметил Президиум ВАС РФ, учитывая единство экономического пространства и правовой системы России, нашедшее свое отражение в Постановлении N 582, принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности (Постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. N 15837/11, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.). Размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка, в том числе должно учитываться государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке. Увеличение ставок арендной платы исключительно в целях компенсации бюджетных потерь и получения дополнительных доходов при уменьшении кадастровой стоимости противоречит принципу экономической обоснованности, поскольку это не относится к числу критериев, влияющих на уровень доходности земельных участков.
Основываясь на принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2015 г. N 32-КГ15-12).
Комментируемой статьей предусмотрены следующие подходы к определению размера арендной платы:
1. Если договор заключается на аукционе, то размер ежегодной арендной платы определяется по результатам такого аукциона, т.е. размером ежегодной арендной платы является размер платы, предложенной победителем аукциона.
В случаях проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случаев проведения такого аукциона в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ) ценой предмета аукциона является не размер ежегодной арендной платы, а размер первого арендного платежа (по сути, плата за право заключения указанного договора), размер остальных платежей определяется по правилам п. 3 комментируемой статьи.
2. В случае признания аукциона несостоявшимся заключение договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. Правила определения такой начальной цены установлены п. п. 14 и 15 ст. 39.11 ЗК РФ.
Представляется, что законодатель выбрал такой подход, поскольку подача заявления на участие в аукционе свидетельствует о намерении лица заключить договор по установленной начальной цене предмета аукциона. Изменение цены при заключении договора без фактического проведения аукциона в сторону уменьшения недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции, изменение цены в сторону увеличения может привести к нарушению прав единственного участника аукциона.
3. В случаях приобретения земельных участков в аренду без проведения торгов размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном нормативным правовым актом Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления в зависимости от формы собственности на земельный участок (п. 3 комментируемой статьи).
Иной порядок определения размера арендной платы может быть установлен ЗК РФ и федеральным законом. При этом п. 4 комментируемой статьи установлены ограничения максимального размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ (т.е. для размещения которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд), а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, - не выше размера арендной платы, рассчитанного для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582.
В качестве примера размера арендной платы, выше которой не может устанавливаться арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов РФ, государственной неразграниченной или муниципальной собственности, является предусмотренный подп. "д" п. 3 вышеуказанных Правил размер арендной платы за земельный участок, который предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами, - 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 5 комментируемой статьи установлен ряд случаев, когда размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка. Введение данного ограничения связано с необходимостью обеспечить в ряде случае социальную справедливость и баланс интересов государства и конкретного гражданина - в отношении лиц, которые имеют право на приобретение земельных участков в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, но по ряду объективных причин не могут им воспользоваться (подп. 1, 4), и граждан, имеющих право на первоочередное или внеочередное получение земельных участков (подп. 3 п. 5 комментируемой статьи).
В случаях, предусмотренных подп. 2, 2.1, 5, 6 п. 5 комментируемой статьи, введение указанного ограничения обусловлено необходимостью создания льготных условий для застройщиков, реализующих социально ориентированные проекты, реализация которых направлена в первую очередь на решение жилищных проблем граждан и предусматривает обязанность продавать или сдавать жилые помещения по определенным ценам, ниже рыночных.
Представляется целесообразным отметить также федеральные законы, устанавливающие иной порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:
- в случае приобретения в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующими такой земельный участок сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере 0,3% его кадастровой стоимости (п. 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ);
- в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте (п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ);
- методика расчета арендной платы и максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резиденту особой экономической зоны на основании соглашения об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне, определяются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ст. ст. 33 и 34 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации"). Методика расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон, утверждена Приказом Минэкономразвития России от 14 июля 2006 г. N 190 (РГ. 2006. 29 авг. N 190). Как правило, максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставляемые резиденту особой экономической зоны на основании соглашения, составляет 2% их кадастровой стоимости в год;
- годовой размер арендной платы за пользование земельными участками, предоставляемыми Государственной компании "Российские автомобильные дороги", определяется в договорах аренды таких земельных участков и не может превышать 1% кадастровой стоимости таких земельных участков. Годовой размер арендной платы определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере транспорта (ч. 3 ст. 36 ФЗ от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2009. N 29. Ст. 3582; 2010. N 30. Ст. 3999; 2011. N 13. Ст. 1688).
- в случае, если с гражданином в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" заключен договор аренды земельного участка, размер арендной платы за земельный участок определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка. Размер арендной платы по договору аренды земельного участка из состава земель лесного фонда определяется в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации.
Можно также отметить Постановление Правительства РФ от 25 января 2008 г. N 30 "Об утверждении ставок арендной платы за пользование земельными участками, приватизация которых в соответствии с законодательством РФ не допускается и которые передаются организациям атомного энергопромышленного комплекса по договорам аренды" (СЗ РФ. 2008. N 5. Ст. 402).
Комментируемой статьей не регулируются вопросы периодичности внесения изменений в договор аренды земельного участка в части размера арендной платы. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, установлены следующие правила изменения размера арендной платы (п. п. 8 - 10). При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не производится. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год.
При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не ранее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется.
Как отмечено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (Вестник ВАС РФ. 2012. N 1; 2013. N 4; 2014. N 3), по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.
Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, первый арендный платеж при предоставлении земельного участка для комплексного освоения территории, размер которого является ценой аукциона). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (ст. ст. 168, 614 ГК РФ).
