1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления пользования недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.
3. Утратил силу. - Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ.
4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом.
5. Утратил силу с 1 января 2019 года. - Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ.
6 - 7. Утратили силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.
8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
4) утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;
5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории;
6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
7.1) на срок действия соглашения об осуществлении рекреационной деятельности в национальном парке в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено такое соглашение;
8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор;
8.4) на срок реализации решения о комплексном развитии территории в случае предоставления земельного участка юридическому лицу, обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию такого решения;
8.5) на срок реализации масштабного инвестиционного проекта, указанного в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
8.6) на срок выполнения условий конкурса по продаже объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственником такого объекта, если иное не предусмотрено указанным Федеральным законом;
9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для осуществления пользования недрами;
11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
12) на срок не более чем пять лет в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;
16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
18) утратил силу. - Федеральный закон от 15.10.2020 N 318-ФЗ;
19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", если меньший срок не заявлен таким участником;
20) на срок существования свободной экономической зоны на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области в случае предоставления земельного участка управляющей компании, указанной в Федеральном законе "О свободной экономической зоне на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области", для целей, предусмотренных указанным Федеральным законом;
21) на срок действия договора аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения в случае предоставления земельного участка арендатору таких здания, сооружения.
9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
10. Утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.
12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.
13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.
14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.
15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.
17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.
Комментарии к ст. 39.8 Земельного кодекса
Общие положения о содержании, заключении, об исполнении договоров аренды установлены § 1 главы 34 части второй ГК РФ. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются также настоящей статьей, ст. ст. 22 и 39.7 ЗК РФ и другими федеральными законами.
Например, согласно п. 2.6 ст. 3 Закона N 137-ФЗ государственные или муниципальные учреждения, созданные государственными академиями наук, и (или) подведомственные им учреждения, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, не вправе: сдавать такие земельные участки в субаренду; передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вкладов в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевых взносов в производственные кооперативы.
Статьей 35 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" установлен запрет резиденту особой экономической зоны - арендатору земельного участка сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. N 95 утверждена примерная форма договора аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 25). Согласно ст. 11 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (СЗ РФ. 2005. N 30. Ст. 3126) концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.
Комментируемой статьей также предусмотрен целый ряд особенностей договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. п. 2 - 10, 13 - 16). Остановимся на наиболее важных положениях, а также вызывающих вопросы в правоприменительной практике.
Пункт 4 комментируемой статьи, предусматривающий включение в договор аренды земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, условия обеспечения свободного доступа граждан к такому водному объекту и его береговой полосе, не является новым для ЗК РФ и ранее предусматривался п. 3.2 ст. 22 ЗК РФ.
Однако в предыдущей редакции указывалось, что такой договор заключается с пользователем водного объекта, что вызвало многочисленные споры о возможности заключения договоров с лицами, не являющимися пользователями водных объектов, необходимости включения указанного условия в такие договоры.
В целях исключения неоднозначного понимания и применения норм на практике в рассматриваемом пункте не уточняется, с кем должен заключаться договор аренды земельного участка, а только уточняется, что если земельный участок расположен в границах береговой полосы, то к водному объекту должен обеспечиваться доступ независимо от того, связано ли использование земельного участка с пользованием водным объектом или нет. Пункт 5 комментируемой статьи предусматривает необходимость включения в договор аренды земельного участка, заключаемый с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства, обязанности указанного лица обеспечить подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков. Указанное требование связано с тем, что раздел земельного участка, предоставленного юридическому лицу, в том числе и некоммерческой организации граждан, для ведения дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории (п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ). Кроме того, проект планировки территории заменил ранее разрабатываемый дачными некоммерческими объединениями граждан проект организации и застройки территории такого объединения.
Порядок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории, их содержание регулируются главой 5 ГрК РФ (подробнее см. комментарий к ст. 39.10 ЗК РФ).
Договор аренды (п. п. 6 и 7) должен предусматривать обязательство сторон договора: нарушение указанного графика, как и расторжение договора комплексного освоения территории, являются основаниями для прекращения аренды земельного участка по требованию арендодателя (п. 2.1 ст. 46 ЗК РФ).
Появление данной нормы в ЗК РФ обусловлено необходимостью введения повышенных гарантий для органов государственной власти и пресечения недобросовестного поведения инвесторов, которые после образования земельных участков из исходного осуществляют только жилищное строительство и не выполняют обязательства, предусмотренные договором, по созданию объектов инфраструктуры.
Правило, изложенное в п. 7 комментируемой статьи, не применяется к договорам аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства некоммерческой организации, созданной гражданами, что связанно со спецификой освоения земельного участка гражданами (так, образованные из исходного земельные участки для ИЖС предоставляются по общему правилу в собственность или аренду гражданам, а общего пользования - некоммерческой организации).
Институт комплексного освоения территории претерпел существенные изменения. В настоящее время условия договора комплексного освоения территории определены ст. 46.3 ГрК РФ, договора комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса - ст. 46.6 ГрК РФ (подробнее см. комментарий к ст. 39.5 ЗК РФ).
В качестве новеллы можно отметить установление четких сроков предоставления земельных участков в аренду (п. п. 8 - 10 комментируемой статьи) и закрепление правила, что в установленных пределах срок выбирает арендатор самостоятельно (п. 12 комментируемой статьи).
Это правило не применяется в случае заключения договоров по результатам аукционов (или с определенным ст. 39.12 ЗК РФ лицом в случае признания аукциона несостоявшимся). В данном случае срок договора аренды в установленных пределах определяется уполномоченным органом, указывается в извещении о проведении аукциона и не может быть изменен при заключении договора аренды (п. 11). Иной подход создавал бы неравные условия для участников аукциона и почву для злоупотреблений, не способствовал бы развитию конкуренции.
В соответствии с ч. 35 ст. 34 Закона N 171-ФЗ в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.
Таким образом, если заключен договор аренды земельного участка в целях строительства здания и такое здание введено в эксплуатацию, то до окончания срока действия договора лицо вправе использовать земельный участок для эксплуатации такого здания без внесения изменений в ранее заключенный договор.
Понятие "размещение объекта", исходя из подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ, включает в себя строительство, реконструкцию и (или) эксплуатацию объекта.
В подп. 4 п. 8 речь идет о сроке аренды земельного участка, в отношении которого должна быть разработана документация по планировке территории и из которого в соответствии с такой документацией должны быть образованы земельные участки. Таким образом, данный срок фактически отводится для выполнения указанных процедур.
При заключении договоров аренды земельных участков, образованных из исходного, такие договоры заключаются на срок, установленный для соответствующих видов использования земельных участков (например, в пределах сроков подп. 1 п. 8, если участок в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для жилищного строительства и т.п.) (п. 10 комментируемой статьи).
Пункт 9 комментируемой статьи надо рассматривать в увязке с п. 2 ст. 39.1 и п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ, устанавливающими единственный вид аукциона в случае предоставления земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, - на право заключения договора аренды земельного участка.
Рассматриваемый пункт устанавливает срок такого договора аренды - превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений.
Срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 февраля 2015 г. N 137/пр. При этом такой срок установлен в зависимости от площади объекта капитального строительства (например, для объектов площадью до 500 кв. м - общий срок 9 месяцев, для объектов площадью от 30 тыс. кв. м - 42 месяца, для комплекса зданий - 54 месяца).
Указанные новеллы направлены на недопущение долгостроя и обеспечение эффективного использования земельных участков в целях реализации Послания Президента РФ к Федеральному Собранию РФ от 12 декабря 2013 г. в части усиления ответственности застройщиков.
В случае если договор аренды такого земельного участка прекратился (независимо от оснований) и объект не был введен в эксплуатацию, то согласно введенной в ГК РФ новой ст. 239.1 такой объект незавершенного строительства может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Учитывая, что нередко несвоевременный ввод объектов в эксплуатацию связан не столько с недобросовестными действиями застройщика, сколько с иными факторами, п. 3 указанной статьи предусмотрено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Правило об изъятии объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в аренду по результатам торгов, не применяется в отношении объектов долевого строительства, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также в случае, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 1 марта 2015 г.
Однако в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, такие объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).
По п. 15 законодатель предусмотрел возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (подп. 32 п. 2, п. п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ).
Такой подход в большей степени гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов, поскольку ранее в силу положений ст. ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означал, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05, от 5 июня 2012 г. N 17540/11).
По п. 17 - из подп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ следует, что в извещении о проведении аукциона указывается информация о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель. Отсутствие каких-либо специальных оговорок позволяет сделать вывод, что в извещении, а следовательно, и в договоре аренды земельного участка могут указываться как конкретный вид разрешенного использования земельного участка, так и несколько видов или все виды такого использования, предусмотренные градостроительным регламентом.
Запрет, указанный п. 17 комментируемой статьи, тесно увязан с другим вопросом: вправе ли арендатор в соответствии со ст. 85 ЗК РФ и ст. 37 ГрК РФ самостоятельно выбирать вид разрешенного использования земельного участка?
Как отмечено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13 по делу N А35-765/2012, положения законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства, предоставляющие арендатору право на самостоятельный выбор вида разрешенного использования земельного участка из указанных в градостроительном регламенте, могут быть реализованы только с учетом положений гражданского законодательства, предусматривающих необходимость соблюдения прав и обязанностей сторон договора аренды.
Предоставляемое арендатору-застройщику право на выбор вида разрешенного использования в данном случае не может быть абсолютным и ограничивается объемом прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы их.
И если законодатель однозначно решил вопрос в отношении договоров аренды, заключенных по результатам торгов, то по вопросу о возможности внесения изменений в договоры аренды земельных участков, заключенных без проведения торгов, однозначное правовое регулирование отсутствует. Однако необходимо учитывать, что перечень случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов носит закрытый характер, при этом указаны цели такого предоставления и лица, которым предоставляются земельные участки. В связи с этим, представляется, что в договор аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов, могут быть внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка, но только на такой вид, при котором также допускается предоставление земельного участка данному арендатору без проведения торгов. При этом внесение таких изменений - право, а не обязанность уполномоченного органа. Аналогичная позиция о запрете изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов, на вид разрешенного использования, в соответствии с которым земельный участок должен предоставляться путем проведения аукциона, нашла отражение и в судебной практике.
Реализация предложения по изменению разрешенного использования земельных участков с одного вида - "для строительства" (предоставляемых без торгов) на другой вид - "для жилищного строительства" (предоставляемых на торгах) путем изменения условий договора аренды указанных земельных участков является, по сути, коррупционной схемой, в соответствии с которой застройщики экономят финансовые средства при покупке ими земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет соответствующего уровня публичной власти эти средства недополучает.
