1. Если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Налоговая база в отношении объекта налогообложения за налоговый период 2023 года определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, в случае, если кадастровая стоимость такого объекта налогообложения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость такого объекта налогообложения, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащую применению с 1 января 2022 года, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующего объекта налогообложения увеличилась вследствие изменения его характеристик.
2. В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.
Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.
Абзацы третий - четвертый утратили силу. - Федеральный закон от 23.11.2020 N 374-ФЗ.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
3. Налоговая база в отношении квартиры, части жилого дома определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры, части жилого дома.
4. Налоговая база в отношении комнаты, части квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты, части квартиры.
5. Налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома.
6. Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.
6.1. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, указанных в пунктах 3 - 5 настоящей статьи, находящихся в собственности физических лиц, имеющих трех и более несовершеннолетних детей, уменьшается на величину кадастровой стоимости 5 квадратных метров общей площади квартиры, площади части квартиры, комнаты и 7 квадратных метров общей площади жилого дома, части жилого дома в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка.
Налоговый вычет, предусмотренный настоящим пунктом, предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида (квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома) в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному пунктами 6 и 7 статьи 407 настоящего Кодекса, в том числе в случае непредставления в налоговый орган соответствующего заявления, уведомления.
7. Представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, представительный орган федеральной территории "Сириус") вправе увеличивать размеры налоговых вычетов, предусмотренных пунктами 3 - 6.1 настоящей статьи.
8. В случае, если при применении налоговых вычетов, предусмотренных пунктами 3 - 6.1 настоящей статьи, налоговая база принимает отрицательное значение, в целях исчисления налога такая налоговая база принимается равной нулю.
Комментарий к ст. 403 Налогового кодекса
1. При утверждении субъектом РФ результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, принятии закона субъекта РФ о единой дате начала применения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости и принятии муниципального нормативного правового акта о введении налога на имущество физических лиц налоговая база для расчета суммы налога будет определяться по кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости указываются в реестре объектов недвижимости, являющемся составной частью Государственного кадастра недвижимости (ГКН), и содержат информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости и дате ее утверждения; дате внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр; дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дате определения кадастровой стоимости); о реквизитах акта об утверждении кадастровой стоимости (статья 7 Закона N 221-ФЗ, пп. 7 п. 8 раздела II Порядка ведения ГКН, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42).
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3 ФСО 22.10.2010 "Определение кадастровой стоимости", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от N 508).
Комментируемая статья устанавливает общий порядок определения налоговой базы по кадастровой стоимости в отношении объекта, образованного в течение налогового периода, порядок определения налоговой базы в случае изменения кадастровой стоимости и предусматривает размеры налоговых вычетов при расчете налоговой базы по ряду объектов налогообложения.
2. Налоговая база в отношении каждого объекта налогообложения (жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иное здание, сооружение, помещение) определяется как его кадастровая стоимость, указанная в ГКН по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Налоговым периодом является календарный год (статья 405 НК РФ). Налоговой базой, к которой будут применяться ставки (статья 406 НК РФ) для расчета суммы налога, будет кадастровая стоимость, указанная в ГКН по состоянию на 1 января года, за который рассчитывается и уплачивается налог. Например, если по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость квартиры составляет 10000000 рублей, то именно данная стоимость составит налоговую базу для расчета налога за 2015 год (без учета налоговых вычетов).
Сумма налога исчисляется не налогоплательщиком - физическим лицом, а налоговым органом по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (пункт 1 статьи 408 НК РФ) на основании той информации о кадастровой стоимости, которая была представлена налоговому органу Росреестром. Информацию о сумме налога, подлежащей уплате, налоговый орган направляет плательщику в виде уведомления (пункт 2 статьи 409 НК РФ), то есть за 2015 год налогоплательщики должны получить уведомления не позднее 1 сентября 2016 года (статья 409 НК РФ, пункт 6 статьи 58 НК РФ).
Если, по мнению налогоплательщика, кадастровая стоимость, указанная в уведомлении, неверна, он вправе направить запрос путем личного обращения (в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" или через многофункциональный центр), либо путем почтового отправления, либо через единый портал государственных и муниципальных услуг (статья 14 Закона N 221-ФЗ), либо через электронный сервис на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_gkn_form_new. Порядок представления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, и форма запроса утверждены Приказом Минэкономразвития от 27.02.2010 N 75.
Сведения о кадастровой стоимости предоставляются в форме кадастровой справки (подпункт 4.1 пункта 2 статьи 14 Закона N 221-ФЗ). Форма кадастровой справки утверждена Приказом Минэкономразвития России от 01.10.2013 N 566. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости должна быть предоставлена в течение 5 рабочих дней с даты получения запроса. В зависимости от указанного заявителем способа справка может быть предоставлена ему лично в территориальном органе Росреестра (филиале ФГБУ "ФКП Росреестра") или в МФЦ, почтовым отправлением, с использованием веб-сервисов либо по адресу электронной почты заявителя в виде ссылки на электронный документ. Согласно пункту 13 статьи 14 Закона N 221-ФЗ кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц.
Налогоплательщик также может и сам узнать о кадастровой стоимости с помощью публичной кадастровой карты. Это справочно-информационный сервис для предоставления пользователям сведений Государственного кадастра недвижимости на территории РФ https://maps.rosreestr.ru/Portalonline/. Поиск осуществляется по кадастровому номеру или по адресу.
При несовпадении информации в Росреестре с кадастровой стоимостью, по которой налоговый орган рассчитывал налог, налогоплательщик вправе потребовать от налогового органа пересчитать налог, исходя из кадастровой стоимости, указанной в ГКН, направив заявление об уточнении информации по объекту налогообложения по почте либо через интернет-сервис "Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц".
Налоговый орган проверит указанные сведения и, в случае их подтверждения, пересчитает суммы налога и направит новое уведомление (пункт 6 статьи 58 НК РФ).
При несогласии гражданина с кадастровой стоимостью имущества он вправе оспорить ее в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Это право и порядок оспаривания в комиссии предусмотрены статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ об оценочной деятельности.
3. Если объект налогообложения образован в течение налогового периода, то налоговая база определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого объекта на государственный кадастровый учет.
Согласно пункту 3 статьи 17 Закона N 221-ФЗ датой постановки объекта на кадастровый учет признается день внесения органом кадастрового учета в ГКН сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере. Следовательно, налоговая база по квартире гаражу или иному объекту налогообложения, созданных (образованных) в течение года, будет определяться налоговым органом исходя из кадастровой стоимости, указанной в ГКН на дату постановки на кадастровый учет в текущем году.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости могут меняться по разным причинам: изменение количественных и качественных характеристик объекта (в результате ремонта, переустройства, реконструкции, разделения, выделения и иных действий с объектом налогообложения), новая государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, проведенная в субъекте РФ, исправление технической или кадастровой ошибки, решение комиссии или суда по спору о результатах определения кадастровой стоимости.
В пункте 2 комментируемой статьи установлено общее правило, что в случае изменения в течение налогового периода кадастровой стоимости объекта имущества (например, по причине утверждения субъектом РФ нового Отчета об определении кадастровой стоимости либо изменения характеристик объекта, о чем были внесены сведения в ГКН) налоговая база в текущем налоговом периоде и за предыдущие налоговые периоды не меняется. В соответствии со статьей 24.12 Закона N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (или при наличии полномочий по решению органа местного самоуправления) не чаще чем один раз в течение трех лет (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка.
Для целей налогообложения кадастровая стоимость объекта недвижимости, по которому произошла переоценка, в текущем налоговом периоде не меняется. Также отсутствует необходимость и для пересчета налога за предыдущие налоговые периоды исходя из новой кадастровой стоимости. По отношению к налогоплательщику данная норма имеет двоякий эффект: если кадастровая стоимость повысилась в течение налогового периода, то сумма налога за этот год не увеличится, если же стоимость снизилась, то налогоплательщик не может настаивать на уплате налога в меньшем размере и требовать возврата переплаченных сумм в прошлых налоговых периодах. Новая кадастровая стоимость будет учитываться при расчете налоговой базы за год, следующий за годом, когда была утверждена новая оценка.
Из данного общего правила об отсутствии влияния изменения кадастровой стоимости в текущем налоговом периоде на налоговую базу есть два исключения, предусмотренные в абзацах 3 и 4 пункта 2 комментируемой статьи:
- изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие исправления технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим государственный кадастровый учет;
- изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона N 135-ФЗ об оценочной деятельности.
4. В статье 28 Закона N 221-ФЗ регламентирован порядок исправления ошибок в государственном кадастре недвижимости. Законодатель выделяет два типа ошибок: техническая ошибка и кадастровая ошибка.
Под технической ошибкой в сведениях ГКН понимается описка, опечатка, грамматическая, арифметическая ошибка либо иная подобная ошибка, допущенная органом Росреестра при ведении ГКН (постановке объекта на учет, изменении сведений о нем) и приведшая к противоречию сведений, внесенных в ГКН, документам, на основании которых вносились сведения в ГКН.
Под кадастровой ошибкой понимается воспроизведенная в ГКН ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН, то есть за появление кадастровой ошибки орган Росреестра (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра") ответственности не несет. Данная ошибка уже была допущена в тех документах (межевой план, технический план, иные документы, указанные в статье 22 Закона N 221-ФЗ), которые подавались заявителем для изменения сведений об объекте кадастрового учета, и была лишь воспроизведена органом Росреестра в ГКН.
Для целей исчисления налоговой базы правовое значение имеет лишь исправление технической ошибки (описка, опечатка, арифметическая ошибка и т.д.), допущенная специалистами органа Росреестра при внесении сведений в ГКН, в результате чего сведения в ГКН (например, о кадастровой стоимости) противоречат информации (например, о кадастровой стоимости), указанной в поданных заявителем документах.
Техническая ошибка исправляется на основании решения органа Росреестра в случае самостоятельного обнаружения такой ошибки либо по заявлению о такой ошибке от любого лица либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. Техническая ошибка подлежит исправлению в срок не более чем пять рабочих дней со дня ее обнаружения органом Росреестра, представления заявления об исправлении ошибки или решения суда.
Так налогоплательщик, обнаруживший ошибочную кадастровую стоимость своего объекта в ГКН, которая не соответствует имеющимся у него документам по оценке данного объекта, подававшимся при постановке объекта на кадастровый учет, имеет право направить в территориальный органа Росреестра заявление об исправлении технической ошибки. Форма заявления и порядок его заполнения утверждены Приказом Минэкономразвития России от 13.04.2009 N 125. Заявление можно подать лично (через МФЦ) или почтой. Порядок подачи заявления об исправлении технической ошибки в форме электронных документов с использованием сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, регламентирован Приказом Минэкономразвития России от 08.11.2013 N 662.
По результатам рассмотрения заявления может быть принято два вида решения: решение об отклонении заявления или решение об исправлении технической ошибки.
Решение об отклонении заявления орган кадастрового учета выносит после всесторонней проверки заявления и направляет заявителю не позднее шестого рабочего дня с обоснованием причин отклонения в форме электронного документа с использованием сети Интернет или заверенную копию данного решения по указанному в заявлении почтовому адресу (пункт 2 статьи 28 Закона N 221-ФЗ, Приказ Минэкономразвития России от 08.11.2013 N 661). Решение об отклонении заявления может быть обжаловано в суде.
Решение об исправлении технической ошибки должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих внесенных в ГКН сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит исправление такой ошибки. В случае исправления технической ошибки орган Росреестра направляет данное решение и один экземпляр кадастрового паспорта объекта недвижимости в форме электронных документов через Интернет либо заверенную копию данного решения и один экземпляр кадастрового паспорта объекта недвижимости в форме документов на бумажном носителе по почтовому адресу правообладателя объекта.
Решение об исправлении ошибки, если заявитель не согласен с ним, может быть обжаловано в судебном порядке.
Исправление технической ошибки, связанной с неправильными сведениями о кадастровой стоимости, допущенными по вине органа Росреестра, влияет на объем налоговых обязательств налогоплательщика. Налоговой базой в этом случае признается та кадастровая стоимость, которая должна была быть изначально указана в ГКН, начиная с того налогового периода, в котором была допущена техническая ошибка.
Исправление технической ошибки в зависимости от последствий исправления, влекущих уменьшение или увеличение кадастровой стоимости, может иметь как положительный, так и отрицательный эффект для налогоплательщика.
Если кадастровая стоимость уменьшилась, то уменьшается и налоговая база с того налогового периода, когда была допущена техническая ошибка. Налогоплательщик имеет право на пересчет налога в текущем налоговом периоде с учетом исправленной кадастровой стоимости. Также налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога за предыдущие налоговые периоды (но не более чем за три налоговых периода) либо на зачет суммы излишней уплаты в счет предстоящих платежей по налогу на имущество физических лиц по правилам статьи 78 НК РФ.
Зачет или возврат суммы излишне уплаченной суммы налога осуществляется на основании заявления налогоплательщика по решению налогового органа. Решение о зачете или возврате суммы излишне уплаченного налога принимается налоговым органом в течение 10 дней со дня получения заявления налогоплательщика или со дня подписания налоговым органом и этим налогоплательщиком акта совместной сверки уплаченных им налогов, если такая совместная сверка проводилась. Зачет в счет предстоящих платежей по налогу на имущество осуществляется налоговым органом самостоятельно, а возврат должен быть осуществлен в течение одного месяца со дня получения заявления (пункт 6 статьи 78 НК РФ). В случае нарушения срока возврата на сумму излишне уплаченного налога, которая не возвращена в установленный срок, начисляются проценты, подлежащие уплате налогоплательщику, за каждый календарный день нарушения срока возврата по ставке рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в день нарушения срока возврата (пункт 10 статьи 78 НК РФ).
Если же кадастровая стоимость увеличилась, то увеличивается и налоговая база с того налогового периода, когда была допущена техническая ошибка. В этом случае у налогоплательщика возникает обязанность по доплате налога на имущество (но не более чем за три налоговых периода). Перерасчет производит налоговый орган и направляет гражданину налоговое уведомление с указанием суммы к доплате. Обязанность по доплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57 НК РФ).
5. Вторым случаем влияния изменения кадастровой стоимости на размер налоговой базы как в текущем, так и, возможно, в предыдущих налоговых периодах является ситуация оспаривания кадастровой стоимости.
Кадастровая оценка домов, гаражей и прочего имущества проходила без участия налогоплательщика. Она носила массовый характер, опиралась на данные БТИ (порой содержащие погрешности), поэтому вполне вероятны ошибки и неточности. Если налогоплательщик не согласен с установленной кадастровой стоимостью, он может обжаловать результат кадастровой оценки в комиссии или в суде в порядке, установленном статьей 24.18 Закона N 135-ФЗ.
Физические лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, которыми они владеют, так как оспариваемая стоимость затрагивает их права и обязанности, в том числе в налоговой сфере. При этом в отличие от организаций граждане могут сразу обратиться в суд, предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития от 04.05.2012 N 263. Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ. В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта РФ, органа Росреестра и подлежащие обязательной ротации не менее чем на 75% один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.
Для обращения в Комиссию необходимо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Выше указывалось (см. комментарий к статье 402 НК РФ), что кадастровая стоимость может быть определена как в результате государственной кадастровой оценки, проводимой по решению исполнительного органа субъекта РФ (или если законом субъекта РФ предусмотрено по решению муниципалитета), так и органами Росреестра при постановке на учет ранее неучтенных объектов недвижимости либо ранее учтенных в переходный период с 1 марта 2008 года (дата вступления в силу Закона N 221-ФЗ) по 1 января 2013 года органами БТИ объектов недвижимости, а также при внесении в ГКН сведений об изменении уникальных характеристик объекта, влекущих изменение его кадастровой стоимости (статья 24.19 Закона N 135-ФЗ).
В отношении кадастровой стоимости, определенной по результатам оценки по решению субъекта РФ, оспорить ее можно только в период с даты внесения в ГКН оспариваемой стоимости до даты внесения в ГКН новых результатов определения кадастровой стоимости по тому же объекту. В отношении кадастровой стоимости, определенной органами Росреестра, оспорить ее можно не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемой стоимости.
Кадастровая стоимость оспаривается по следующим двум основаниям:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
По сведениям Росреестра за период с 1 января по 30 октября 2014 года в комиссии в субъектах РФ было подано 10782 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 16733 объектов недвижимости, из них 2151 заявление было подано физическими лицами. Подавляющее количество заявлений (10005) подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В целях выявления оснований для пересмотра заявитель может обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости и использованных данных при определении его кадастровой стоимости к заказчику работ (проводившему государственную кадастровую оценку) либо в орган Росреестра, который определял кадастровую стоимость. Узнать, каким образом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (в ходе государственной кадастровой оценки или в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или его изменений), можно в филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по субъекту РФ.
В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ или орган Росреестра обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.
Согласно статье 24.18 Закона N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить:
- кадастровую справку о текущей кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, то есть, как правило, свидетельство о собственности на объект налогообложения;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, и лицу, обладающему правом собственности на такой объект недвижимости. Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ и оценщикам, составившим отчет по определению кадастровой стоимости, которая оспаривается, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:
- об отклонении заявления о пересмотре в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
- о пересмотре кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по данному основанию заказчик работ обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято указанное решение, в Порядке, предусмотренном Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N 114.
Определение новой стоимости осуществляется на основании отчета об определении кадастровой стоимости с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости. Заказчик работ должен обеспечить выполнение работ по оценке и определению новой кадастровой стоимости с использованием достоверных сведений и представить в орган Росреестра информацию о произведенном определении кадастровой стоимости с приложением сведений о кадастровом номере объекта недвижимости, его кадастровой стоимости по состоянию на дату проведения оценки и с описанием произведенных работ (расчет кадастровой стоимости) в течение десяти рабочих дней с даты принятия указанного решения. Также заказчик должен передать новые данные о кадастровой стоимости для утверждения органу исполнительной власти субъекта РФ (в случае, если заказчик сам не является таким органом).
За период с 1 января по 30 октября 2014 года в комиссии подано только 713 заявлений по основанию недостоверности, из них по 266 объектам недвижимости принято положительное решение о пересмотре кадастровой стоимости.
В случае если заявление о пересмотре подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре.
По статистике Росреестра с 1 января по 30 октября 2014 года из 10005 заявлений по данному основанию положительное решение об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости принято в отношении 5971 объектов недвижимости, о невозможности изменения величины кадастровой стоимости - в отношении 4285 объекта недвижимости. В отношении 1237 объектов недвижимости решения комиссий будут приняты в будущем периоде.
Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составила 2,5 трлн. руб., а после - 1,5 трлн. руб., что свидетельствует о снижении кадастровой стоимости объектов по результатам работы комиссий на 40%.
Росреестр обращает внимание, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) в рассматриваемом периоде значительно меньше. Так, на рассмотрение в комиссии поступили заявления с информацией о 10429 земельных участках и заявления со сведениями о 654 зданиях и 228 помещениях. Заявления в отношении результатов определения кадастровой стоимости сооружений и объектов незавершенного строительства в комиссии вообще не поступали.
Предыдущие периоды, где кадастровая стоимость учитывалась для расчета земельного налога и налога на имущество организаций, предопределили большее количество заявлений от юридических лиц и по земельным участкам. С учетом вступления в силу с 1 января 2015 года новой главы НК РФ о налоге на имущество физических лиц следует прогнозировать увеличение количества заявлений от граждан по пересмотру кадастровой стоимости зданий, помещений (квартир, комнат), сооружений, объектов незавершенного строительства.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии. В течение пяти рабочих дней с даты принятия соответствующего решения комиссия уведомляет заявителя и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.
В течение пяти рабочих дней копия решения направляется в Управление Росреестра по субъекту РФ (в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра"). В случае принятия комиссией решения о пересмотре на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет:
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость, и (при наличии) соответствующее положительное экспертное заключение, составленное в форме электронного документа, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту РФ);
- сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по субъекту РФ). Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
6. Граждане также могут оспорить кадастровую стоимость сразу в суде без предварительного обращения в комиссию.
11 марта 2015 года в "Российской газете" N 49 опубликован официальный текст Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) (Федеральный закон от 08.03.2015 N 21-ФЗ), вступающего в силу с 16 сентября 2015 года и регламентирующего порядок осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом РФ и судами общей юрисдикции административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. К числу таких административных дел отнесены дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (пункт 15 статьи 20 КАС РФ).
Указанные дела подведомственны верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области и суду автономного округа, которые рассматривают их в качестве суда первой инстанции. Если гражданин не согласен с кадастровой стоимостью своей квартиры, комнаты, гаража и иного объекта, по которой считается налог, то он подает административное исковое заявление не в районный суд по месту его жительства, а в суд субъекта РФ (для Москвы - это Московский городской суд).
Порядок судопроизводства по административным делам об оспаривании кадастровой стоимости регламентирован главой 25 КАС РФ.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (пункт 3 статьи 245 КАС РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению об оспаривании кадастровой стоимости необходимо приложить:
- кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов Минэкономразвития, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков.
В КАС РФ перечень документов, прилагаемых к административному исковому заявлению, аналогичен перечню документов, прилагаемых к жалобе в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
По новым правилам административное дело об оспаривании кадастровой стоимости должно быть рассмотрено до истечения двух месяцев со дня поступления административного искового заявления, включая срок на подготовку административного дела к судебному разбирательству (статья 141 КАС РФ).
К участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (т.е. территориальные органы Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра") (пункт 2 статьи 247 КАС РФ). Ранее в качестве ответчиков также привлекались органы Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, исполнители работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, налоговый орган. Из 6910 исков, рассматриваемых в судах в 2013 году, 4164 удовлетворены (www.rosreestr.ru - Информация об оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке).
Согласно статье 248 КАС РФ основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости (пункт 3 статьи 249 КАС РФ).
Апелляционные жалобы на решение суда по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению апелляционной инстанцией суда субъекта РФ (например, в Москве - апелляционной инстанцией Мосгорсуда) (пункт 5 статьи 249 КАС РФ).
Пунктом 5 статьи 245 КАС РФ определено, что административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии по спорам о кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 КАС РФ, регламентирующей порядок судопроизводства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями.
7. В абзаце 4 пункта 2 комментируемой статьи установлены правила пересчета налоговой базы при положительном решении комиссии или суда об изменении кадастровой стоимости. Для целей налогообложения новая стоимость учитывается начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Например, сведения о кадастровой стоимости квартиры в размере 10000000 рублей внесены в ГКН в 2016 году. Налоговое уведомление с расчетом налога, исходя из кадастровой стоимости 10000000 рублей, пришло налогоплательщику в сентябре 2017 года. Гражданин обязан уплатить указанную в уведомлении сумму налога в срок до 1 октября 2017 года (пункт 1 статьи 409 НК РФ). Гражданин, не согласившись с определенной в ГКН кадастровой стоимостью своей квартиры, заказав у оценщиков отчет о рыночной стоимости, обратился в 2018 году в суд о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (при этом до решения суда ему необходимо будет уплатить налог за 2017 год исходя из кадастровой стоимости 10000000 рублей). Суд удовлетворил иск, установив кадастровую стоимость квартиры в размере 8000000 рублей, и решение вступило в силу в 2018 году.
По правилам абзаца 4 пункта 2 комментируемой статьи налогоплательщик имеет право требовать пересчета налога с учетом новой кадастровой стоимости, установленной судом, только за тот период, когда было подано заявление. В нашем случае налогоплательщик имеет право требовать учета новой налоговой базы за 2018 год и уменьшения своих налоговых обязательств за этот период (когда он подал иск в суд). Соответственно, если бы заявление было подано в 2017 году, то была бы пересчитана налоговая база и за этот период.
Как и в случае переплаты в результате технической ошибки, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога за предыдущие налоговые периоды (но не более чем за три налоговых периода) либо на зачет суммы излишней уплаты в счет предстоящих платежей по налогу на имущество физических лиц по правилам статьи 78 НК РФ.
При этом налогоплательщик не может требовать пересчета налоговой базы за налоговые периоды ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости о квартире, которая являлась предметом оспаривания. В нашем примере налог за 2015 год не может быть пересчитан исходя из установленной судом стоимости, так как сведения по оспариваемой стоимости были внесены в ГКН только в 2016 году.
8. В пунктах 3 - 6 комментируемой статьи предусмотрены налоговые вычеты, уменьшающие налоговую базу по ряду объектов налогообложения. Вычеты предусмотрены при расчете налоговой базы по квартире, комнате, жилому дому и по единому недвижимому комплексу, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом).
Налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры.
Согласно пункту 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, под общей площадью квартиры понимается сумма площадей всех ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Общую площадь квартиры следует отличать от жилой, которая составляет сумму площадей жилых комнат. Налоговый вычет, определяемый в квадратных метрах, применяется к общей площади квартиры, жилого дома, по которым определена в ГКН кадастровая стоимость.
Например, налогоплательщику, проживающему в Москве, принадлежит квартира общей площадью 80 кв. м. Ее кадастровая стоимость составляет 8200000 руб. Кадастровая стоимость 1 кв. м общей площади составит 102500 руб. (8200000 руб. : 80). Налоговый вычет будет равен 2050000 руб. (102500 руб. x 20). Налоговая база для исчисления налога на имущество физических лиц составит 6150000 руб. (8200000 - 2050000).
Налоговый вычет по комнате (как отдельному объекту для проживания, на который у налогоплательщика оформлено право собственности) составляет 10 квадратных метров, по жилому дому - 50 квадратных метров. То есть налоговая база будет пересчитываться пропорционально той части объекта, которая остается после применения вычета.
Отдельно стоит упомянуть ситуацию, когда квартира или дом находятся в долевой собственности и один из дольщиков является льготником. Установленные комментируемой статьей налоговые вычеты применяются в целом к объекту налогообложения, вне зависимости от количества собственников этого объекта. Налоговая льгота предоставляется в размере подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога, то есть суммы, исчисленной с учетом вычета (пункт 2 статьи 407 НК РФ). Поэтому если жилой дом находится в собственности пенсионера и лица, не имеющего налоговых льгот, то налоговый вычет составит величину кадастровой стоимости 50 кв. м. Полученная с учетом такого уменьшения налоговая база будет использована при исчислении налога каждому собственнику, и в отношении той суммы налога, которая приходится на пенсионера, будет предоставлена налоговая льгота.
В отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), налоговая база (т.е. кадастровая стоимость) уменьшается на один миллион рублей.
Выше уже отмечалось (см. комментарий к статье 401 НК РФ), что данный объект гражданских прав является новым для гражданского оборота и имеет большее применение к юридическим лицам, имеющим в собственности объединенные единым назначением здания, сооружения и линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы).
Однако использование конструкции ЕНК физическими лицами может снизить налоговую нагрузку. Например, у владельца есть в собственности жилой дом, гараж, нежилое помещение, расположенные на одном земельном участке и объединенные единым назначением. На каждый из объектов зарегистрировано право собственности. К жилому дому налогоплательщик может применить вычет, уменьшив кадастровую стоимость дома на 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома (пункт 5 статьи 403 НК РФ). По гаражу и нежилому помещению налог на имущество подлежит уплате в полном объеме с учетом их кадастровой стоимости.
Объединив указанные объекты налогообложения в ЕНК и зарегистрировав на него право собственности, налогоплательщик имеет право применить налоговый вычет, уменьшив кадастровую стоимость ЕНК на один миллион рублей. Если при применении налогового вычета в отношении ЕНК налоговая база примет отрицательное значение (кадастровая стоимость ЕНК меньше 1 млн. руб.), то в целях исчисления налога налоговая база принимается равной 0 и отсутствует обязанность по уплате налога на имущество.
В отношении гаража, машино-места, объекта незавершенного строительства, ЕНК, не имеющего в своем составе жилого помещения, нежилых помещений, иных зданий, строений, сооружений налоговые вычеты не предусмотрены.
Предусмотренные в пунктах 3 - 6 комментируемой статьи вычеты являются минимальными, установленными федеральным законодателем в НК РФ. Представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) имеют право увеличить в своих нормативных актах размеры указанных налоговых вычетов (пункт 7 комментируемой статьи). Но у местного законодателя нет права предусматривать налоговые вычеты для иных объектов налогообложения (нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и т.д.), прямо не указанных в пунктах 3 - 6 статьи 403 НК РФ.
В пункте 8 комментируемой статьи определено, что при применении налоговых вычетов налоговая база принимает отрицательное значение, и в целях исчисления налога такая налоговая база принимается равной нулю. Соответственно, сумма налога к уплате также будет равной нулю и обязанности по уплате налога на имущество за такой объект у гражданина не возникнет.
