1. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов:
1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;
2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;
3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), форма которой устанавливается органом нормативно-правового регулирования;
4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.
2. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:
1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.
3. Представление предусмотренных пунктом 1 части 2 настоящей статьи документов не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Комментарий к ст. 49 Закона о регистрации недвижимости
В ч. 1 комментируемой статьи почти без изменений вошли положения п. 1 и 2 ст. 25.2 "Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства" Закона 1997 г. о регистрации, регламентировавшие государственную регистрацию права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ (т.е. до 30 октября 2011 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.
Части 2 и 3 комментируемой статьи почти в точности воспроизводят положения п. 7 названной ст. 25.2 Закона 1997 г. о регистрации, регламентировавшие государственную регистрацию права собственности гражданина на указанный в п. 1 указанной статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение. Единственным изменением является то, что в ч. 3 комментируемой статьи говорится о случае, когда право собственности гражданина на соответствующее здание (строение) или сооружение зарегистрировано в ЕГРН, а в п. 7 ст. 25.2 Закона 1997 г. о регистрации речь шла о случае, когда такое право собственности зарегистрировано в установленном данным Законом порядке.
В то же время в комментируемую статью не вошли следующие положения п. 5 и 6 названной ст. 25.2 Закона 1997 г. о регистрации:
- не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в п. 1 данной статьи земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность;
- истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в п. 1 указанной статьи земельный участок не допускается.
Названная ст. 25.2 Закона 1997 г. о регистрации введена Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ и изложена полностью в новой редакции Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, принятым в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, регистрации прав граждан на эти земельные участки, а также расположенные на указанных участках объекты недвижимости. Упомянутый выше п. 7 ст. 25.2 Закона 1997 г. о регистрации, положения которого вошли в ч. 2 и 3 комментируемой статьи, введен Федеральным законом от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ, принятым по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки.
В ст. 25.2 Закона 1997 г. о регистрации также содержались п. 3, в котором устанавливалось, что обязательным приложением к представляемому в соответствии с данной статьей документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка, и п. 4, определявший допущения осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в п. 1 данной статьи земельный участок (устанавливалось, что такая регистрация осуществляется также в случае, если: сведения о площади земельного участка не соответствуют данным кадастрового паспорта земельного участка; кадастровый паспорт земельного участка не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в т.ч. сведений о местоположении границ земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении). Однако указанные пункты признаны Федеральным законом от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ утратившими силу.
Упомянутым Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ ст. 3 Закона о введении ЗК РФ дополнена п. 9.1, которым после изложения его полностью в новой редакции также упомянутым выше Федеральным законом от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ предусмотрено следующее:
- если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность;
- в случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность;
- граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность;
- государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Закона 1997 г. о регистрации. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется;
- в случае если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.
Законом 2016 г. N 361-ФЗ в связи с принятием комментируемого Закона отсылка в приведенном п. 9.1 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ к ст. 25.2 Закона 1997 г. о регистрации заменена соответственно отсылкой к комментируемой статье.
Упомянутым Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ также излагалась полностью в новой редакции ст. 28 "Особенности предоставления в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям" Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (название статьи соответственно в ред. Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ), но названная статья признана утратившей силу Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ, принятым в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сам Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" признан с 1 января 2019 г. утратившим силу Федеральным законом "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым также из ч. 1 комментируемой статьи исключено указание на земельный участок, предоставленный для ведения дачного хозяйства. Данным Законом учтена новая редакция части первой ГК РФ (см. коммент. к ст. 24.1 Закона).
В п. 4 ст. 18 Закона 1997 г. о регистрации (в ред. Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ) предусматривалось, что форма представляемой в соответствии со ст. 25.2 данного Закона выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок устанавливается федеральным органом в области государственной регистрации. На основании данной нормы первоначально издан Приказ Росрегистрации от 29 августа 2006 г. N 146 "Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок", а затем на смену ему - Приказ Росреестра от 7 марта 2012 г. N П/103 "Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок".
Как отмечено в письмах Росреестра от 10 января 2014 г. N 14-исх/00144-ГЕ/14 и Минэкономразвития России от 17 января 2014 г. N ОГ-Д23-184 "О рассмотрении обращения", копии которых направлены письмом Росреестра от 3 февраля 2014 г. N 14-исх/01124-ГЕ/14 "О направлении письма", согласно названному Приказу Росреестра от 7 марта 2012 г. N П/103 в выписке из похозяйственной книги должны быть указаны в т.ч. сведения о земельном участке, предоставленном гражданину для ведения личного подсобного хозяйства, виде права, на котором такой земельный участок принадлежит гражданину, а также номер, дата начала и окончания ведения похозяйственной книги, в которую была внесена соответствующая запись о наличии у гражданина права на земельный участок, и реквизиты документа, на основании которого внесена эта запись; учитывая изложенное, выписка из похозяйственной книги должна быть заполнена на основании похозяйственной книги, в которую была внесена первоначальная запись о земельном участке, предоставленном гражданину для ведения личного подсобного хозяйства, либо документов архивного фонда, например архивной выписки из похозяйственной книги или архивной справки о записи в похозяйственной книге.
В Обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер, утв. Минэкономразвития России (24 декабря 2018 г.), в качестве примера отмечено, что документами, устанавливающими или удостоверяющими право гражданина на земельный участок, являются:
- нотариально удостоверенные договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности (заключенные после 26 августа 1948 г. и действующие на момент обращения в орган регистрации прав), акты об отводе земельных участков для строительства, решения исполкомов местных Советов народных депутатов принятые до 26 августа 1948 г. об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства (в случае невозможности оформления договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома на праве личной собственности) (Инструкция о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденная Приказом Центрального статистического управления СССР от 15 июля 1985 г. N 380);
- договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности (Приказ Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 26 марта 1949 г. N 244 "Об утверждении типового Договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности", утратил силу в связи с изданием Приказа Госстроя РСФСР, Минкоммунхоза РСФСР от 6 октября 1965 г. N 67).
В письме Минэкономразвития России от 22 марта 2018 г. N Д23и-1472 "О рассмотрении обращения" (направлено письмом ФГБУ "ФКП Росреестра" от 9 апреля 2018 г. N 10-1465/18 "Для сведения и учета в работе") изложена позиция относительно приостановления государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, занятый жилым домом, на который зарегистрирована долевая собственность.
КС России неоднократно отказывал в принятии к рассмотрению жалоб на положения ст. 25.2 Закона 1997 г. о регистрации. Так, Определением КС России от 26 апреля 2016 г. N 806-О отказано в принятии к рассмотрению жалобы на п. 7 указанной статьи и на п. 4 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ, в соответствии с которым гражданин РФ вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ.
Как отмечено при этом в указанном Определении, оспариваемые законоположения предоставляют гражданам право как получить определенные виды земельных участков в собственность бесплатно, так и оформить их в собственность с применением разных административных процедур:
- посредством государственной регистрации права собственности на основании правоустанавливающих документов о правах на землю, возникших до введения в действие ЗК РФ, или посредством принятия уполномоченным государственным (муниципальным) органом распорядительного акта на основании соответствующего заявления гражданина, чье право собственности на жилой дом возникло до дня введения в действие данного Кодекса либо после этого дня, но при условии, что право собственности на данный дом перешло к гражданину в порядке наследования, а право собственности наследодателя на него возникло до дня введения в действие данного Кодекса.
