1. В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, а также о зарегистрированных правах на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, не менее чем за шестьдесят дней до принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд обязаны:
1) запросить сведения об имеющихся правах на земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, и на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также у предполагаемых правообладателей изымаемых земельных участков или иных объектов недвижимого имущества;
2) обеспечить опубликование в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если такие земельные участки расположены на межселенной территории), по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию, сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
3) обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, и официальном сайте указанного в подпункте 2 настоящего пункта муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
4) обеспечить размещение сообщения о планируемом изъятии земельных участков, которое должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1, 4, 6 и 7 пункта 5 настоящей статьи, на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого расположены земельные участки, подлежащие изъятию, а в случае, если такие земельные участки расположены за пределами границ населенного пункта, на информационном щите в границах соответствующего муниципального образования.
2. В случае, если выявление лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию, осуществляется на основании ходатайства об изъятии, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, осуществляют действия, указанные в пункте 1 настоящей статьи, в срок не более чем десять дней со дня получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии сведений о зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию, и о зарегистрированных правах на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества. При этом опубликование сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, а также размещение информации на информационных щитах в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи осуществляется за счет средств организации, подавшей ходатайство об изъятии.
3. Уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, вправе поручить осуществление действий по выявлению лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию, подведомственным этим органам государственным или муниципальным учреждениям.
4. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные учреждения, муниципальные учреждения, государственные унитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, физические и юридические лица, получившие указанный в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи запрос, в пятидневный срок со дня его получения обязаны представить в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, сведения об имеющихся правах на земельные участки, подлежащие изъятию, и на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также копии документов, подтверждающих данные права.
5. В сообщении о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежащем опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если такие земельные участки расположены на межселенной территории), по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию, должны быть указаны:
1) цели изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) перечень кадастровых номеров земельных участков, подлежащих изъятию, и их адреса или описание местоположения, перечень и адреса расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества (при наличии кадастровых сведений о них);
3) границы зоны планируемого размещения объектов, в целях строительства, реконструкции которых предполагается изъятие земельных участков и (или) расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества;
4) адрес, по которому заинтересованные лица могут получить информацию о предполагаемом изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд и подать заявления об учете прав на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, а также срок подачи указанных заявлений;
5) адрес и время приема граждан и представителей юридических лиц для ознакомления с проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с которыми предстоит образовать земельный участок, подлежащий изъятию. При этом срок ознакомления с указанными документами не может быть менее чем шестьдесят дней со дня опубликования сообщения;
6) официальные сайты в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на которых размещается сообщение о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
7) наименование уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, осуществляющих выявление лиц, земельные участки которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд.
6. В сообщении о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежащем размещению на официальном сайте уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, и официальном сайте предусмотренного подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", указываются сведения, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи, а также:
1) реквизиты решений об утверждении документов территориального планирования и проекта планировки территории, предусматривающих размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых планируется изъятие земельных участков (в случае, если изъятие земельных участков осуществляется для строительства, реконструкции объектов, предусмотренных такими документами);
2) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, предусматривающего образование земельных участков, подлежащих изъятию, в случае, если образование таких земельных участков осуществляется в соответствии с проектом межевания территории;
3) реквизиты решения о создании или об изменении границ особо охраняемой природной территории в случаях изъятия земельных участков для данных целей;
4) официальный сайт, на котором размещены утвержденные документы территориального планирования и проект планировки территории, предусматривающие размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых планируется изъятие земельных участков (в случае, если изъятие земельных участков осуществляется для строительства, реконструкции объектов, предусмотренных такими документами).
7. Обязательным приложением к сообщению о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, размещенному на официальных сайтах в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, является утвержденный проект межевания территории или схема расположения земельного участка, предусматривающие образование земельного участка или земельных участков, подлежащих изъятию, в случае, если такие земельные участки или такой земельный участок предстоит образовать.
8. Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков, подлежащих изъятию, собственники расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, лица, которым такие объекты недвижимого имущества принадлежат на иных правах (далее также - правообладатели изымаемой недвижимости) и права которых на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, в течение шестидесяти дней со дня опубликования сообщения, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, подают заявления в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, об учете их прав (обременений прав) на земельные участки и (или) объекты недвижимости (далее также - заявления об учете прав на недвижимость) с приложением копий документов, подтверждающих эти права (обременения прав). В таких заявлениях указывается способ связи с заявителями, в том числе их почтовый адрес.
9. В случае, если лицами, подавшими заявления об учете прав на земельные участки и (или) иные объекты недвижимого имущества, не представлены документы, устанавливающие или удостоверяющие их права на такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества, либо представленные ими документы не являются документами, устанавливающими или удостоверяющими их права на такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, направляют данным лицам уведомления об этом в срок не позднее чем в течение десяти дней со дня поступления указанных заявлений.
10. В случае, если в порядке, установленном настоящей статьей, правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, обращаются в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд, независимо от того, были ли такие объекты недвижимого имущества поставлены на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи. Признание права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на такие объекты недвижимости не является препятствием для предъявления требований, предусмотренных пунктом 11 настоящей статьи.
11. Правообладатели изымаемой недвижимости, права которых на земельные участки и (или) объекты недвижимости не были выявлены в порядке, установленном настоящей статьей, имеют право требовать возмещения от лица, которому предоставлены такие земельные участки (за исключением лиц, которым земельные участки предоставлены на праве безвозмездного пользования), либо при отсутствии указанного лица вправе требовать возмещения за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации, казны муниципального образования. Возврат земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества прежним правообладателям не осуществляется.
Комментарии к ст. 56.5 Земельного кодекса
Комментируемая статья устанавливает правила принятия решения об изъятии земельного участка, требования к его содержанию.
Законодательное закрепление указанных вопросов направлено на обеспечение единой правоприменительной практики. В качестве наиболее значимых необходимо отметить следующие положения.
Во-первых, предусмотрена возможность принятия решений об изъятии земельных участков, которые еще предстоит образовать. В этом случае, если предстоит образование земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка, решением об изъятии утверждается также данная схема. Принятие иных решений в целях образования земельного участка не требуется.
Во-вторых, допускается поэтапное изъятие земельных участков в границах зоны планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, что особенно актуально при размещении протяженных линейных объектов.
В-третьих, решение об изъятии принимается в отношении не только земельных участков, но и расположенных на них объектов недвижимого имущества. При этом отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 239.2 ГК РФ).
Законодательно также закреплено, что при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд не изымаются расположенные на таких участках сооружения (в том числе строительство которых не завершено), размещение которых не противоречит цели изъятия (прежде всего имеются в виду сети инженерно-технического обеспечения). Такие сооружения, а также право, на котором правообладатель такого сооружения вправе использовать подлежащий изъятию земельный участок, указываются в соглашении об изъятии (подп. 8 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ).
Пункт 7 комментируемой статьи определяет случаи, при которых решение об изъятии не может быть принято. Все эти случаи можно свести к следующему: отсутствуют граждане и юридические лица - правообладатели земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, у которых предстоит изъять земельный участок. Так, если земельный участок относится к имуществу казны, его предоставление должно осуществляться для государственных или муниципальных нужд по общим правилам. Если земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения являются выморочным имуществом, то в соответствии со ч. 3 ст. 1151 ГК РФ в порядке наследования по закону они переходят в муниципальную собственность. Если на земельном участке, находящемся в государственной неразграниченной собственности и не обремененном правами третьих лиц, находятся бесхозяйные здания, сооружения, то право публичной собственности на них признается в судебном порядке с учетом особенностей, предусмотренных п. 10 ст. 56.5 ЗК РФ.
Пункт 10 комментируемой статьи определяет круг лиц, которым направляется копия принятого решения об изъятии. Также устанавливается обязанность уполномоченного органа осуществить размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в сети Интернет и обеспечить опубликование решения в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию.
Следует отметить, что законодатель большое внимание уделил регулированию вопроса о порядке и способах информирования о принятом решении правообладателей изымаемой недвижимости, а также определил момент, с которого правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении.
Такое подробное регулирование связано с тем, что с моментом уведомления связаны определенные юридические последствия. Так, со дня уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд у правообладателей подлежащей изъятию недвижимости возникает риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений (ст. 280 ГК РФ).
Абзацем первым п. 11 комментируемой статьи предусмотрено, что в случае возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 г. N 176-ФЗ "О почтовой связи" заказного письма с копией решения об изъятии правообладатель считается уведомленным о принятом решении. Как отмечено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 г. (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2016. N 4), уклонение или отказ правообладателя земельного участка от получения направленного по его месту жительства письменного уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не являются основанием для отказа в принудительном отчуждении земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту регистрации и месту фактического проживания ответчика корреспонденцией является риском для него самого, все неблагоприятные последствия которого несет правообладатель земельного участка, и не свидетельствует о неисполнении или ненадлежащем исполнении истцом своей обязанности по уведомлению правообладателя в письменной форме о принятом решении об изъятии земельного участка.
Подпункт 4 п. 10 комментируемой статьи предусматривает обязанность направить копию решения об изъятии в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Вместе с тем ст. 279 ГК РФ (в ред. Закона N 499-ФЗ) не предусматривает, как раньше, необходимость государственной регистрации принятого решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Это связано с тем, что зачастую такая регистрация просто невозможна в связи с отсутствием зарегистрированных прав на земельный участок.
Однако, учитывая необходимость защиты прав и законных интересов лиц, намеревающихся приобрести права на объекты недвижимого имущества, в отношении которых принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд, в ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была включена норма о внесении в ЕГРП соответствующей записи при поступлении в орган по государственной регистрации решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Такая запись вносится в случаях и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, и подлежит исключению из ЕГРП по истечении трех лет со дня принятия такого решения. Кроме того, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд должны включаться в выписку из ЕГРП. Аналогичные нормы нашли отражение и в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (п. 8 ч. 3 ст. 9, ч. 8 ст. 60), Приказе Минэкономразвития России от 20 июня 2016 г. N 378 "Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости" (Официальный интернет-портал правовой информации pravo.gov.ru, 26.08.2016) (раздел 2 выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости).
Пункт 13 комментируемой статьи устанавливает срок действия решения об изъятии. Ранее законодательно такой срок не устанавливался, однако ограничивался срок, в течение которого мог быть предъявлен в суд иск о выкупе земельного участка, - в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии земельного участка (ст. 282 ГК РФ (в ред. до Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ)). Вместе с тем юридический статус решения об изъятии по истечении указанного срока являлся неурегулированным.
Пункт 14 комментируемой статьи предусматривает возможность обжалования решения об изъятии в суде. Это положение имеет большое значение, поскольку означает право заинтересованных лиц обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения - обоснованность, отсутствие иных вариантов размещения объектов федерального, регионального или местного значения.
