1. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:
1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);
2) утвержденными проектами планировки территории.
2. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано:
1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);
2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);
3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для осуществления пользования недрами, в том числе если такое пользование осуществляется за счет средств недропользователя);
4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
3. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.
4. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.
5. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.
6. Допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации в случае, если это изъятие осуществляется для размещения объектов регионального значения такого субъекта Российской Федерации, предусмотренных документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены такие земельные участки, документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.
7. Если строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых для государственных или муниципальных нужд изымаются земельные участки, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, указанных в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций.
8. Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Комментарии к ст. 56.3 Земельного кодекса
Комментируемая статья является новеллой законодательства и закрепляет условия, при которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Пунктами 1 и 2 комментируемой статьи предусмотрены документы, только при наличии которых возможно изъятие. Законодательное закрепление указанных норм обусловлено исключительным характером изъятия земельных участков и направлено на недопущение принятия произвольных решений об изъятии, ограничения прав и законных интересов правообладателей земельных участков, гарантированное использование изъятых земельных участков для решения определенных государственных задач или решения местных вопросов.
Так, согласно п. 1 комментируемой статьи в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения изъятие земельных участков допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории.
Данная норма корреспондирует с ч. 4 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами) об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях размещения объектов федерального значения в областях, указанных в ч. 1 ст. 10 ГрК РФ, объектов регионального или местного значения и о предоставлении земельных участков, предназначенных для размещения указанных объектов, если размещение указанных объектов не предусмотрено соответственно документами территориального планирования Российской Федерации в областях, указанных в ч. 1 ст. 10 настоящего Кодекса, субъекта Российской Федерации, муниципальных образований.
Следует особо обратить внимание, что п. 1 комментируемой статьи предусматривает наличие в совокупности документов территориального планирования и документации по планировке территории. Такой подход представляется обоснованным, поскольку согласно ГрК РФ в документах территориального планирования определяется только примерное местонахождение объекта федерального, регионального или местного нахождения, а в проекте планировки оно уточняется путем установления зоны планируемого размещения такого объекта. Вместе с тем определенные требования могут возникнуть в отношении объектов связи федерального значения, поскольку ч. 1 ст. 10 ГрК РФ не предусматривает разработку схемы территориального планирования Российской Федерации в области связи.
Содержание, порядок подготовки и утверждения документов территориального планирования и документации по планировке территории регулируются главами 3 и 5 Градостроительного кодекса РФ.
При этом следует отметить, что генеральные планы поселений и городских округов, а также документация по планировке территории, утверждение которой осуществляется решениями органов местного самоуправления поселения, городского округа, в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях, за исключением отдельных случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. Кроме того, заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проектам указанных документов, а также вправе оспорить такие документы в судебном порядке.
Предусмотренный законодателем подход направлен на создание условий для обеспечения учета мнения населения и выбора оптимального варианта размещения объектов, в соответствии с которым будет осуществляться изъятие земельных участков.
В документации по планировке территории указываются границы зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения. Поэтому информация о наложении границ таких зон на границы земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, может привести к снижению рыночной стоимости таких земельных участков. В связи с этим законодатель ограничил срок, в течение которого может быть принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд - три года со дня утверждения проекта планировки территории (по данной причине был также сокращен срок резервирования таких земельных участков). В случае непринятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в указанный срок проект планировки территории, предусматривающий размещение указанных объектов на земельных участках, принадлежащих либо предоставленных физическим или юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, не действует в части определения границ зон планируемого размещения таких объектов (ч. 12.6 ст. 45 ГрК РФ).
Пункт 2 комментируемой статьи определяет документы, наличие которых является условием изъятия земельных участков для нужд, которые увязаны с достижением иных целей, а не размещением объектов государственного или муниципального значения: создание (расширение) особо охраняемых природных территорий, выполнение международных обязательств, выполнение работ, связанных с пользованием недрами, обеспечение безопасности граждан, проживающих в аварийном доме.
При этом порядок заключения, выполнения и прекращения международных договоров Российской Федерации урегулирован Федеральным законом от 15 июля 1995 г. N 101-ФЗ "О международных договорах Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757). Порядок принятия решений о создании особо охраняемых природных территорий установлен Федеральным законом от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024). Предоставление лицензий на пользование недрами урегулировано ст. 11 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823). Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции регулируется Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702).
Следует отметить, что в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции ч. ч. 10 и 11 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено еще одно условие изъятия земельного участка - неосуществление в установленный срок собственниками помещений в таком многоквартирном доме сноса или реконструкции указанного дома либо неподача заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, расположенного на застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии.
Новеллой законодательства является положение п. 4 комментируемой статьи, согласно которой допускается принятие решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не только по инициативе самих органов власти, но также и на основании ходатайств организаций, соответствующих установленным ст. 56.4 ЗК РФ признакам. Более того, п. 7 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому изъятие земельных участков для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, строительство, реконструкция которых планируется полностью или частично за счет указанных организаций, допускается только по их ходатайству. Такой подход связан с необходимостью исключения расходования бюджетных средств и недопущением скрытого субсидирования государством организаций, в пользу которых осуществляется изъятие.
Пунктом 5 комментируемой статьи решен такой важный вопрос, как возможность изъятия земельных участков, находящихся в собственности одного публичного образования, для нужд другого (путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или права безвозмездного пользования таким земельным участком).
При этом конфликта интересов между разными уровнями публичной власти в данном случае не должно возникнуть, поскольку по общему правилу изъятию земельных участков должна предшествовать подготовка документов территориального планирования, проекты которых подлежат согласованию органами государственной власти и органами местного самоуправления в случаях и порядке, установленных Градостроительным кодексом РФ.
Также в целях обеспечения единообразного понимания и применения норм на практике п. 6 комментируемой статьи закрепил возможность изъятия земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации. В данном случае учет интересов таких субъектов РФ обеспечивается за счет согласования вопроса размещения соответствующих объектов на стадии подготовки документов территориального планирования, в том числе путем совместной подготовки документов территориального планирования в соответствии со ст. 27 ГК РФ. Статьей 45 ГрК РФ (в ред. от 3 июля 2016 г.) также предусмотрена необходимость согласования документации по планировке территории в случае размещения объекта регионального, местного значения, финансирование строительства, реконструкции которого осуществляется полностью за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, муниципального образования и размещение которого планируется на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, имеющих общую границу, по согласованию соответственно с такими субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями.
Пункт 8 комментируемой статьи, устанавливающий запрет изъятия для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, во многом дублирует п. 3 ст. 11 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024), который устанавливает аналогичный запрет в отношении государственных природных заповедников. Вместе с тем согласно п. 5 ст. 2 указанного Федерального закона помимо государственных природных заповедников к особо охраняемым природным территориям федерального значения относятся национальные парки и могут быть отнесены государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки и ботанические сады.
