1. Заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для:
1) перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности;
2) прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком;
3) досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком;
4) прекращения права оперативного управления или права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке, либо досрочного расторжения договора аренды или договора безвозмездного пользования такими объектами недвижимого имущества;
5) возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков;
6) государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества;
7) сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия.
2. В случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.
Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.
3. Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное.
4. С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности:
1) Российской Федерации в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для государственных нужд Российской Федерации;
2) субъекта Российской Федерации в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для государственных нужд субъекта Российской Федерации;
3) муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд;
4) организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и которая предоставила за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда, либо предоставила другое недвижимое имущество взамен изымаемого недвижимого имущества, за исключением случаев, если приобретение такого земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона;
5) утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
5. В случае, если изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества осуществляется на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса, и приобретение такого земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона, на такой земельный участок возникает право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в соответствии с подпунктами 1 - 3 пункта 4 настоящей статьи.
6. Если договор аренды изымаемого земельного участка, договор безвозмездного пользования изымаемым земельным участком либо право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения изымаемым земельным участком не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, а в случае, если изъятие осуществляется на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая это ходатайство, направляют уведомление о прекращении указанных прав в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса. При этом принятие решения о прекращении указанных прав либо расторжение договора аренды или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не требуется.
7. В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем изымаемой недвижимости обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных правообладателем изымаемой недвижимости с такими лицами договорах, прежний правообладатель изымаемой недвижимости вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры при условии, что их исполнение станет невозможным в связи с изъятием указанной недвижимости.
8. Правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи.
Комментарии к ст. 56.11 Земельного кодекса
Комментируемая статья определяет правовые последствия заключения соглашения об изъятии недвижимости или вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Прежде всего такими последствиями являются переход права собственности на изъятые земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, а также прекращение иных вещных прав прежних правообладателей такой недвижимости, досрочное расторжение договоров, заключенных в отношении такой недвижимости.
Аналогичные нормы содержатся и в ст. 279 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных или муниципальных нужд установлены ст. 25.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с 1 января 2017 г. - ст. 60 Федерального закона от 13 июля 2018 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В целях оптимизации процесса изъятия, сокращения дополнительных расходов п. 6 комментируемой статьи предусмотрены особенности расторжения договора аренды, безвозмездного пользования изымаемым земельным участком, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения изымаемым земельным участком, не зарегистрированных в ЕГРП. При этом исходя из содержания п. 7 ст. 25.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ч. 6 ст. 60 Федерального закона от 13 июля 2018 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") в данном случае государственной регистрации прекращения соответствующих прав не требуется.
В целях обеспечения защиты прав и законных интересов правообладателей изымаемой недвижимости п. 2 комментируемой статьи увязывает наступление правовых последствий изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд с предоставлением возмещения, предусмотренного соглашением об изъятии или решением суда, в денежной форме. Такой подход в наибольшей степени соответствует конституционному требованию о предварительности возмещения за изымаемое недвижимое имущество (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).
Что касается возмещения в натуральной форме (передача иного земельного участка или иного объекта недвижимого имущества), закон аналогичного требования не устанавливает, что обусловлено многообразием ситуаций (например, строительство объекта, передаваемого взамен изъятого), а также особенностями предоставления недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (например, регламентированные сроки предоставления земельного участка в аренду). В этом случае необходимость предоставления такого возмещения для наступления правовых последствий, предусмотренных п. 1 комментируемой статьи, или возможность последующего предоставления такого возмещения должны определяться соглашением сторон об изъятии или решением суда.
Механизм реализации данных норм заложен в п. 2 ст. 25.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ч. 2 ст. 60 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), устанавливающем обязанность предоставлять для государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное.
Пунктом 4 комментируемой статьи установлены правила перехода права собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества. Так, с момента прекращения на них права частной собственности возникает право того публично-правового образования, для чьих нужд осуществлялось изъятие, либо право собственности организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии.
Данное нововведение является, пожалуй, одним из наиболее дискуссионных. Однако при его оценке необходимо учитывать следующее. Во-первых, изъятие земельного участка осуществляется хоть и в пользу конкретной организации, но для осуществления деятельности в публичном интересе, для общего блага. Во-вторых, установлен ограниченный перечень организаций, на основании ходатайств которых может быть принято решение об изъятии (см. комментарий к ст. 56.4 ЗК РФ). В-третьих, размещение объектов федерального, регионального или местного значения, строительство которых планируется данными организациями и для которых осуществляется изъятие, должно быть предусмотрено утвержденными документами территориального планирования и документацией по планировке территории. В-четвертых, эта организация несла расходы, связанные с выявлением правообладателей подлежащей изъятию недвижимости, подготовкой соглашения об изъятии, и предоставила за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение либо предоставила другое недвижимое имущество взамен изымаемого недвижимого имущества.
Кроме того, закрепленный подход направлен на исключение необоснованных временных и финансовых затрат, неизменно возникающих при первоначальной передаче изъятого земельного участка в публичную собственность с последующим предоставлением организации для строительства объекта, в целях размещения которого был изъят земельный участок.
Вместе с тем в случае, если приобретение указанного земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона, на такой земельный участок возникает право публичной собственности. Так, например, ограниченными в обороте являются земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения (подп. 7 п. 4 ст. 27 ЗК РФ). В таком случае предоставление земельного участка данной организации осуществляется по правилам, установленным главой V.1 ЗК РФ.
Часть 11 ст. 26 Закона N 499-ФЗ распространяет правило, установленное п. 4 комментируемой статьи, о возникновении права публичной собственности или собственности организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка, на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд изымается земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который предоставлен гражданину или юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
С 1 января 2017 г. п. 4 комментируемой статьи дополняется новым подпунктом, предусматривающим возникновение права собственности на изъятый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости у организации, с которой заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с ГК РФ, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и которая предоставила за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда. Такое нововведение связано с дополнением ГрК РФ новым институтом редевелопмента - комплексным развитием территорий. Содержание и порядок заключения договора о комплексном развитии территории урегулированы ст. 46.10 ГрК РФ (в ред. от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ) (подробнее см. комментарий к ст. 56.12 ЗК РФ).
В качестве особенностей, предусмотренных подп. 5 в отличие от иных организаций, на основании решения которых принято решение об изъятии, можно отметить, что организация, с которой заключен договор комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, предоставляет только возмещение за изымаемые объекты. Также подп. 5 не содержит исключения о возникновении права собственности у такой организации в случае, если приобретение земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона. Однако исходя из п. 5 комментируемой статьи, ст. 27 ЗК РФ на такой земельный участок у указанной организации право собственности возникнуть не может.
В целях создания условий для скорейшего использования изъятого земельного участка для реализации государственного или муниципального проекта урегулирован вопрос о сносе объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке. Так, основанием для сноса таких объектов (за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия) является заключенное соглашение об изъятии недвижимости либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии (подп. 7 п. 1 комментируемой статьи).
В соответствии с ч. 12 ст. 26 Закона N 499-ФЗ снос указанных объектов осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об их изъятии, либо лицом, которому предоставлен земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости. Принятие решения о таком сносе не требуется. В случае если указанные объекты недвижимости были изъяты в собственность Российской Федерации, внесение сведений о них в реестр федерального имущества не осуществляется. В случае если ранее права на указанные объекты недвижимости не были зарегистрированы, государственная регистрация прав перехода, прекращения прав не осуществляется.
