1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;
2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;
3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
3.1) утратил силу с 1 января 2024 года. - Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ;
3.2) земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и права которых нарушены, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";
3.3) земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, для передачи публично-правовой компании "Фонд развития территорий", принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
4) земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
5) земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса;
6) утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;
7) садового или огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества;
8) ограниченного в обороте земельного участка, являющегося земельным участком общего назначения, расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, гражданам, являющимся правообладателями садовых или огородных земельных участков в границах такой территории с множественностью лиц на стороне арендатора (в случае, если необходимость предоставления указанного земельного участка таким гражданам предусмотрена решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, осуществляющего управление имуществом общего пользования в границах такой территории);
8.1) утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;
8.2) земельного участка участникам долевого строительства в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса, или в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении физических лиц в случае, если такой земельный участок был им предоставлен до дня введения в действие настоящего Кодекса и при этом такой земельный участок не может находиться в частной собственности;
12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
13) земельного участка, образованного в границах территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо юридическому лицу, обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;
13.1) - 13.3) утратили силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;
14) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
16) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
17) земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее - казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;
18) земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
19) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
20) земельного участка, необходимого для осуществления пользования недрами, недропользователю;
21) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;
22) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны любого типа или на прилегающей к ней территории, для строительства и (или) реконструкции объектов инженерной, транспортной, социальной, инновационной и иных инфраструктур этой особой экономической зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, либо управляющей компанией в случае принятия уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти решения о привлечении управляющей компании к управлению особой экономической зоной при передаче им полномочий в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;
23) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения;
23.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
23.2) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт;
23.3) земельного участка, находящегося в федеральной собственности, расположенного в границах национального парка и необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением об осуществлении рекреационной деятельности в национальном парке, лицу, с которым заключено такое соглашение;
24) земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
25) земельного участка для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;
26) земельного участка для осуществления деятельности Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
27) земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
28) земельного участка резиденту зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;
29) земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора пользования рыболовным участком или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
29.1) земельного участка лицу, осуществляющему товарную аквакультуру (товарное рыбоводство) на основании договора пользования рыбоводным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности (далее - договор пользования рыбоводным участком), для указанных целей;
30) земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации;
31) земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;
32) земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи;
33) утратил силу. - Федеральный закон от 15.10.2020 N 318-ФЗ;
34) земельного участка гражданину в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
35) земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий";
36) земельного участка, который находится в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или государственная собственность на который не разграничена, в целях реализации решения о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации", Московскому фонду реновации жилой застройки, созданному субъектом Российской Федерации - городом федерального значения Москвой в соответствии с указанным Законом, в случае, если на таком земельном участке планируется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
37) земельного участка, включенного в границы территории инновационного научно-технологического центра, фонду, созданному в соответствии с Федеральным законом "Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
38) земельного участка участнику свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя";
39) земельного участка для осуществления лицом, получившим статус резидента Арктической зоны Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "О государственной поддержке предпринимательской деятельности в Арктической зоне Российской Федерации", деятельности, предусмотренной соглашением об осуществлении инвестиционной деятельности в Арктической зоне Российской Федерации;
40) земельного участка для обеспечения выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, включенных в программу деятельности публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства" на текущий год и плановый период в соответствии с Федеральным законом "О публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
41) земельного участка публично-правовой компании "Фонд развития территорий" для осуществления функций и полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", если завершение строительства объектов незавершенного строительства (строительство объектов капитального строительства) на земельном участке, переданном (который может быть передан) указанной публично-правовой компании по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", невозможно в связи с наличием ограничений, установленных земельным и иным законодательством Российской Федерации, при подтверждении наличия таких ограничений федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки (права на них) отсутствуют у застройщика, признанного несостоятельным (банкротом);
42) земельного участка публично-правовой компании "Фонд развития территорий" по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";
43) земельного участка управляющей компании, указанной в Федеральном законе "О свободной экономической зоне на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области", для целей, предусмотренных указанным Федеральным законом;
44) земельного участка, предназначенного для размещения объектов Единой системы газоснабжения, организации, являющейся в соответствии с Федеральным законом от 31 марта 1999 года N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" собственником такой системы, в том числе в случае, если земельный участок предназначен для осуществления пользования недрами.
3. Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.
4. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
6. Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.
Комментарии к ст. 39.6 Земельного кодекса
Комментируемой статьей 39.6 ЗК РФ введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. Порядок организации и проведения такого аукциона предусмотрен ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ. Также предусмотрена возможность заключения договора аренды с лицом, единственным выразившим намерение участвовать в аукционе и соответствующим условиям аукциона, в случае признания аукциона несостоявшимся (подробнее см. комментарий к ст. 39.12 ЗК РФ).
Предусмотренный законодателем подход к регулированию способов заключения договора аренды земельного участка претерпел серьезные изменения.
Так, до введения комментируемой статьи 39.6 ЗК РФ предусматривал только ограниченное число случаев обязательного проведения торгов на право заключения указанных договоров в целях строительства:
- если земельный участок был сформирован (п. 6 ст. 30 ЗК РФ);
- при размещении объекта в городском и сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 30 ЗК РФ);
- в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава лесного фонда либо для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п. 11 ст. 30 ЗК РФ);
- в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 2 ст. 30.1, п. 2 ст. 30.2 ЗК РФ).
Кроме того, широкие полномочия были предоставлены органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления в части установления перечня случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов РФ, муниципальной собственности или государственной неразграниченной собственности земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах.
Таким образом, ранее правовое регулирование исходило из установления случаев, когда должны были проводиться торги. При этом все указанные случаи касались только земельных участков, предоставляемых для строительства. В комментируемой статье реализован концептуально иной подход - договоры аренды земельных участков заключаются по результатам торгов, проводимых в форме аукционов, за исключением ограниченного числа случаев: такой подход в большей степени соответствует условиям рыночной экономики и направлен на развитие конкуренции.
Можно выделить следующие группы случаев, когда предоставление земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов.
1. Предоставление земельных участков для реализации государственных функций, масштабных инвестиционных проектов и решения вопросов местного значения (подп. 1 - 4, 22, 25 - 27, 30 п. 2 комментируемой статьи).
Учитывая, что указанные задачи допускают достаточно широкую трактовку, подп. 1 - 4 п. 2 комментируемой статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для предоставления земельных участков предусмотрены не только цели такого предоставления, но и наличие определенных правовых актов: указа или распоряжения Президента РФ, распоряжения Правительства РФ, высшего должностного лица субъекта РФ. Более того, объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты должны соответствовать критериям, установленным Правительством РФ или законами субъектов Российской Федерации.
Понятие "инвестиционный проект" раскрыто в ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 6. Ст. 636; 2010. N 30. Ст. 4015; 2011. N 30. Ст. 4596; N 51. Ст. 7448), согласно которой он представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимую проектную документацию, разработанную в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). При этом используемое в подп. 2 и 3 п. 2 комментируемой статьи понятие "масштабный проект" не следует отождествлять с "приоритетным инвестиционным проектом", предусмотренным указанным Федеральным законом, в связи с разными основаниями отнесения инвестиционных проектов с позиции ЗК РФ к масштабным и приоритетным.
Критерии, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2014 г. N 1603.
Согласно указанному нормативному правовому акту предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов в целях:
- размещения объектов социально-культурного назначения допускается в случае, если такие объекты соответствуют приоритетам и целям, определенным в прогнозах и программах социально-экономического развития Российской Федерации, государственных программах Российской Федерации (государственных программах субъектов Российской Федерации);
- реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты предполагают строительство каких-либо из следующих объектов:
а) объекты, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются, но не менее чем на 250 рабочих мест;
б) объекты, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить ежегодные поступления от налогов, взимаемых на территории муниципального образования, но не менее чем на 5 млн. рублей;
в) индивидуальные жилые дома, многоквартирные дома, передаваемые в собственность или социальный наем гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций.
Следует обратить внимание, что в вышеуказанном Постановлении Правительство Российской Федерации, устанавливая соответствующие критерии, ограничилось только земельными участками, находящимися в федеральной собственности, хотя в п. 2 комментируемой статьи идет речь о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, указанное Постановление послужило ориентиром для принятия целым рядом субъектов Российской Федерации законов, в которых используется аналогичный подход, то есть установление соответствующих критериев осуществляется применительно к земельным участкам, находящимся в собственности этих субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена.
Также можно отметить разнообразие подходов в законах субъектов Российской Федерации к определению критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения и масштабных инвестиционных проектов.
Подпункт 4 комментируемой статьи 39.6 ЗК России фактически содержит 3 самостоятельных основания предоставления земельных участков в аренду:
- для выполнения международных обязательств;
- юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов;
- юридическим лицам для размещения объектов федерального, регионального или местного значения.
В связи с вопросами, возникающими в правоприменительной практике, следует подчеркнуть, что комментируемый подпункт допускает предоставление земельных участков для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, независимо от того, являются ли они объектами федерального, регионального или местного значения.
При предоставлении земельных участков в аренду для размещения объектов федерального, регионального или местного значения необходимо иметь в виду, что понятия таких объектов раскрываются в ст. 1 ГрК РФ, согласно п. п. 18 - 20 которой объекты федерального значения - объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению РФ, органов государственной власти РФ Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, решениями Президента РФ, решениями Правительства РФ, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие России.
Виды объектов федерального значения, подлежащих отображению на схемах территориального планирования РФ, определяются Правительством РФ, за исключением объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства. Виды объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства, подлежащих отображению на схемах территориального планирования РФ, определяются Президентом РФ.
Объекты регионального значения - объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению субъекта РФ, органов государственной власти субъекта РФ Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, конституцией (уставом) и законами субъекта РФ, решениями высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие субъекта РФ.
Виды объектов регионального значения, подлежащих отображению на схеме территориального планирования субъекта РФ, определяются законом субъекта РФ. Объекты местного значения - объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта РФ, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов.
Виды объектов местного значения муниципального района, поселения, городского округа, подлежащих отображению на схеме территориального планирования муниципального района, генеральном плане поселения, генеральном плане городского округа, определяются законом субъекта РФ.
Важно подчеркнуть, что из содержания п. п. 18 - 20 ст. 1 ГрК РФ следует, что не все объекты федерального, регионального или местного значения подлежат отображению на документах территориального планирования, а только объекты в областях, непосредственно указанных в ГрК РФ (ч. 1 ст. 10, ч. 3 ст. 14, ч. 3 ст. 19, ч. 5 ст. 23), и виды которых установлены соответственно Правительством Российской Федерации, Президентом Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации.
С учетом вышеизложенного вопрос об отнесении объекта, не подлежащего отображению в документах территориального планирования, к объектам федерального, регионального или местного значения должен решаться в зависимости от соответствия таких объектов признакам, предусмотренным п. п. 18 - 20 ст. 1 ГрК РФ.
Важно также отметить, что в соответствии с ч. 4 ст. 9 ГрК РФ не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами) о предоставлении земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения в областях, указанных в ч. 1 ст. 10 ГрК РФ, объектов регионального значения, объектов местного значения, если размещение указанных объектов не предусмотрено документами территориального планирования Российской Федерации в областях, указанных в ч. 1 ст. 10 настоящего Кодекса, документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, документами территориального планирования муниципальных образований.
Подпункты 25 и 30 п. 2 комментируемой статьи, предусматривающие возможность предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов, являются частным случаем подп. 4 указанного пункта. При этом следует отметить, что понятие водохранилища ВК РФ не раскрывается. В соответствии с ГОСТ 19179-73 "Гидрология суши. Термины и определения" под водохранилищем понимается искусственный водоем, образованный водоподпорным сооружением на водотоке с целью хранения воды и регулирования стока.
Гидротехническое сооружение в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3589; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 52. Ст. 5498; 2008. N 29. Ст. 3418; 2009. N 1. Ст. 17; N 52. Ст. 6450; 2010. N 31. Ст. 4195; 2011. N 30. Ст. 4590, 4591; N 49. Ст. 7015; N 50. Ст. 7359; 2012. N 53. Ст. 7616; 2013. N 9. Ст. 874) представляет собой плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов, за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, предусмотренных Федеральным законом от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении".
Понятия "ядерные установки", "радиационные источники", "пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пункты хранения, хранилища радиоактивных отходов" раскрываются Федеральным законом от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" (СЗ РФ 1995. N 48. Ст. 4552; 2009. N 52. Ст. 6450; 2011. N 30. Ст. 4590; N 49. Ст. 7025; 2012. N 26. Ст. 3446), понятие "пункт захоронения радиоактивных отходов" - в Федеральном законе от 11 июля 2011 г. N 190-ФЗ "Об обращении с радиоактивными отходами и о внесении изменений в отдельный законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2011. N 29. Ст. 4281).
В подп. 4, 25 и 30 п. 2 комментируемой статьи не уточняются юридические лица, которым могут предоставляться земельные участки по указанным основаниям. Учитывая, что в основном в них речь идет о размещении объектов федерального, регионального или местного значения, земельные участки для указанных целей могут предоставляться только лицам, которые вправе осуществлять строительство таких объектов (в силу вытекающих из правовых актов полномочий таких лиц, на основании заключенных с органами государственной власти или органами местного самоуправления соглашений и т.д.).
Подпункт 22 п. 2 комментируемой статьи содержит указание на лицо, с которым заключается договор аренды земельного участка, и цель его предоставления - для строительства объектов инфраструктуры особой экономической зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 28 декабря 2010 г. N 698 (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2011. N 10).
Подпункты 26 и 27 комментируемой статьи предусматривают предоставление земельных участков юридическим лицам, специально созданным для выполнения определенных государственных функций в области создания объектов транспортной инфраструктуры - Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и ОАО "Российские железные дороги". При этом им предоставляются не любые земельные участки, необходимые для обеспечения деятельности указанных юридических лиц, а только участки, непосредственно предназначенные для размещения соответствующих объектов транспортной инфраструктуры.
Виды деятельности Государственной компании "Российские автомобильные дороги" определены ст. 6 Федерального закона от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2009. N 29. Ст. 3582; 2010. N 30. Ст. 3999; 2011. N 13. Ст. 1688) и включают в себя деятельность по доверительному управлению автомобильными дорогами Государственной компании; деятельность по организации строительства и реконструкции автомобильных дорог, переданных или передаваемых Государственной компании в доверительное управление; иную деятельность, направленную на достижение целей деятельности Государственной компании.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2007. N 46. Ст. 5553; 2008. N 20. Ст. 2251; N 30. Ст. 3597; 2009. N 52. Ст. 6427; 2010. N 45. Ст. 5753) границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом норм отвода земель.
Нормы отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса утверждены Постановлением Правительства РФ от 2 сентября 2009 г. N 717. В соответствии со ст. 26 указанного ФЗ для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются придорожные полосы. Ширина придорожных полос также установлена законом в зависимости от класса и (или) категории автомобильных дорог с учетом перспектив их развития.
Характеризуя подп. 27 п. 2 комментируемой статьи, необходимо отметить, что в настоящее время используемое в ЗК РФ понятие "размещение объекта" включает в себя "строительство, реконструкцию и (или) эксплуатацию объекта" (см. сокращение в подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
Понятие инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования раскрывается в Федеральном законе от 10 января 2003 г. N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" и представляет собой технологический комплекс, включающий в себя железнодорожные пути общего пользования и другие сооружения, железнодорожные станции, устройства электроснабжения, сети связи, системы сигнализации, централизации и блокировки, информационные комплексы и систему управления движением и иные обеспечивающие функционирование этого комплекса здания, строения, сооружения, устройства и оборудование.
Законодатель не предусмотрел предоставление земельных участков государственным и муниципальным унитарным предприятиям для осуществления их уставной деятельности. Это связано с тем, что такие предприятия являются коммерческими юридическими лицами, и установление для них каких-либо преференций только в силу их создания публичным образованием не соответствует целям развития конкуренции. С учетом вышеизложенного земельные участки государственным и муниципальным унитарным предприятиям должны предоставляться по общим правилам, предусмотренным комментируемой главой.
2. Следующая группа случаев предоставления земельного участка без проведения торгов - предоставление гражданину или юридическому лицу (его членам) земельных участков, образованных из ранее предоставленного такому гражданину или юридическому лицу земельного участка (подп. 5 - 8 п. 2 комментируемой статьи).
Наличие указанных случаев обусловлено тем, что уже имеется арендатор исходного земельного участка, права которого зачастую возникают в результате заключения договора аренды по результатам аукциона, но в связи с изменением предмета договора аренды требуется заключение нового договора.
По общему правилу образованные земельные участки предоставляются арендатору исходного земельного участка, в том числе когда исходный земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории (о комплексном освоении территории подробнее см. комментарий к ст. 39.3 ЗК РФ). Данное положение вытекает также из п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ.
Из указанного общего правила есть исключение. Оно относится к земельным участкам, образованным из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства. В этом случае образованные земельные участки, непосредственно предназначенные для индивидуального жилищного строительства, предоставляются гражданам - членам этой некоммерческой организации или если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации (подп. 6 п. 2 комментируемой статьи).
К исключениям из общего правила можно отнести и положения подп. 7 п. 2 комментируемой статьи, которыми урегулированы вопросы предоставления земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства.
В этом случае образованные земельные участки, непосредственно предназначенные для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, предоставляются гражданам - членам некоммерческой организации. Это связано с тем, что исходный земельный участок предоставляется некоммерческой организации для удовлетворения потребностей конкретных граждан. Более того, для ведения садоводства и огородничества площадь земельного участка рассчитывается исходя из численности объединения (см. комментарий к ст. 39.10 ЗК РФ).
Подпунктом 8 п. 2 комментируемой статьи предусматривается предоставление некоммерческой организации граждан как юридическому лицу в аренду земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного такой некоммерческой организации для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, и относящихся к имуществу общего пользования. Важно обратить внимание на то, что исходный земельный участок должен быть ограничен в обороте, в ином случае предоставление указанных земельных участков осуществляется в собственность в соответствии со ст. ст. 39.3 и 39.5 ЗК РФ.
3. Следующая группа случаев предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них (подп. 9, 10 п. 2 комментируемой статьи).
Вопросы предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в аренду урегулированы ст. 39.20 ЗК РФ.
В рассматриваемую группу оснований можно также включить случай, предусмотренный п. 20 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которому граждане и юридические лица, право собственности которых на многолетние насаждения зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до дня вступления в силу Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", приобретают земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся указанные многолетние насаждения, без торгов в собственность или в аренду по выбору указанных граждан и юридических лиц в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.
Отдельно следует остановиться на правовом регулировании вопросов оформления прав на земельные участки собственниками расположенных на таких земельных участках объектов незавершенного строительства.
Ранее действовавшая ст. 36 ЗК РФ предусматривала право приобретения земельного участка собственниками зданий, строений, сооружений. Отсутствие указания на наличие аналогичного права у собственника объекта незавершенного строительства на практике приводило к отказу в предоставлении ему земельного участка, на котором расположен такой объект, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Вместе с тем наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, оформленного в собственность, фактически выводит такой участок из оборота. С другой стороны, установление возможности оформления прав на земельный участок в связи с нахождением на нем объекта незавершенного строительства может привести к злоупотреблениям со стороны граждан и юридических лиц, особенно учитывая, что в законодательстве РФ отсутствуют критерии объектов незавершенного строительства (например, процент застройки и т.п.).
В данных условиях законодателем был найден определенный компромисс. Так, подп. 10 п. 2 комментируемой статьи предусмотрено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства. При этом случаи, при которых возможно предоставление земельного участка по данному основанию, определены п. 5 комментируемой статьи, а сроки договора аренды - подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.
Кроме того, согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, а право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В связи с многочисленными вопросами, возникающими на практике, следует отметить, что указанным пунктом установлены два самостоятельных случая, при которых допускается предоставление земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду без проведения торгов:
- право собственности на такой объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г.;
- объект построен на земельном участке, предоставленном в аренду до 1 марта 2015 г.
При этом во втором случае законодатель не увязывает возможность заключения нового договора аренды земельного участка со сроком регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Следует отметить, что указанной нормой также не предусмотрено ограничение по сроку ее действия.
Таким образом, арендатор земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и который предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г., может в любой момент (после 1 марта 2015 г.) зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и заключить новый договор аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
Вместе с тем положения данной нормы в отношении одного земельного участка могут применяться однократно.
В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, такие объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).
4. Следующая группа представлена основанием, связанным с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (подп. 11 п. 2 комментируемой статьи). В данном подпункте речь идет только об юридических лицах, поскольку в отношении граждан предусмотрена процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. Также данное основание не применимо в отношении юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 настоящего Кодекса, поскольку они должны использовать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования.
К числу случаев переоформления прав на земельные участки можно отнести и подп. 34 комментируемого пункта, которым предусматривается предоставление гражданам в аренду земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно статьям 2, 10 указанного Закона земельный участок предоставляется гражданину, с которым ранее был заключен договор безвозмездного пользования таким земельным участком, по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование гражданину по его выбору в собственность бесплатно или в аренду (земельный участок из состава земель лесного фонда только в аренду на срок до 49 лет).
5. Пятая группа случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов - это предоставление земельных участков гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ (подп. 14 п. 2 комментируемой статьи).
Закрепив указанное положение, законодатель устранил правовую коллизию и решил вопрос о праве и условиях, на которых земельный участок предоставляется гражданам, в отношении которых законодательством не установлено право на бесплатное получение земельного участка в собственность, а предусмотрено право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков. Таким гражданам земельные участки предоставляются однократно без проведения торгов в аренду, при этом размер арендной платы за земельный участок определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (подп. 3 п. 5 ст. 39.7, п. 6 ст. 39.14 ЗК РФ). Представляется, что такой подход соответствует принципу социальной справедливости и учитывает баланс интересов государства и конкретного гражданина.
6. В качестве следующей группы можно выделить основания предоставления в аренду без торгов земельных участков, использование которых необходимо в связи с осуществлением определенных видов деятельности, разрешение (лицензия) или договор на осуществление которых получены или заключены лицом в соответствии с отраслевым законодательством, в том числе и в результате проведения торгов (подп. 13, 13.3, 20, 21, 23, 24, 28, 29, 33 п. 2 комментируемой статьи).
Так, договор о развитии застроенной территории заключается по результатам аукциона, порядок проведения которого определен ст. 46.3 ГрК РФ. Земельные участки, образованные в границах застроенной территории, предоставляются лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, только после выполнения определенных обязательств, связанных с подготовкой документации по планировке территории, расселением жителей многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, либо снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Официальный интернет-портал правовой информации pravo.gov.ru, 22.07.2014) был введен институт освоения территории в целях строительства жилья экономического класса - создания жилых помещений, которые соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
Содержание договоров об освоении территории и о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса урегулировано ст. ст. 46.5 - 46.8 ГрК РФ. Такой договор заключается по результатам аукциона, при этом договор аренды земельного участка заключается с победителем такого аукциона одновременно с заключением договора об освоении территории или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.
С 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", которым вводится новый институт редевелопмента территорий - комплексное развитие территории. При этом выделяется комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества и комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления (ст. ст. 46.9, 46.10 ГрК РФ). Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории. Введение новых видов договоров о комплексном развитии территории, заключаемых с органами местного самоуправления, потребовало и внесение изменений в ЗК РФ в части установления новых оснований предоставления земельных участков в аренду без торгов в целях осуществления указанной деятельности (подп. 13.2 и 13.3 комментируемого пункта). При этом целесообразно отметить, что земельный участок для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры предоставляется лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории как по инициативе правообладателей земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, так и по инициативе органа местного самоуправления. В то же время предоставление земельного участка, изъятого для комплексного развития территории, осуществляется только лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления. Это обусловлено тем, что изъятие земельного участка для комплексного развития территории возможно только в случае осуществления такой деятельности по инициативе органа местного самоуправления.
При предоставлении земельного участка в аренду на основании подп. 20 п. 2 комментируемой статьи (недропользователю) необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 25.1 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" земельный участок, необходимый для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется пользователю недр после получения лицензии на пользование недрами и оформления геологического отвода и (или) горного отвода, а также после утверждения проекта проведения указанных работ. Законом N 171-ФЗ установлена возможность использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, в целях геологического изучения недр без предоставления и установления сервитутов на основании разрешения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 39.33 ЗК РФ).
По подп. 21 комментируемой статьи необходимо отметить, что вопросы установления границ особых экономических зон, требований к резидентам и управляющей компании порядок и основания привлечения управляющей компании, порядок заключения соглашения с резидентами об осуществлении промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне, порядок ведения реестра резидентов особых экономических зон урегулированы Федеральным законом от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (СЗ РФ. N 30. Ст. 3127; 2007. N 45. Ст. 5417; 2011. N 49. Ст. 7043).
Концессионное соглашение в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (СЗ РФ. 2005. N 30. Ст. 3126) заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения, за исключением случаев, предусмотренных ст. 37 указанного Федерального закона. Государственно-частное партнерство, муниципально-частное партнерство представляет собой юридически оформленное на определенный срок и основанное на объединении ресурсов, распределении рисков сотрудничество публичного партнера, с одной стороны, и частного партнера, с другой стороны, которое осуществляется на основании соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, заключенных в соответствии с настоящим Федеральным законом в целях привлечения в экономику частных инвестиций, обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления доступности товаров, работ, услуг и повышения их качества. Указанные соглашения заключаются на условиях и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 224-ФЗ "О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Подпункт 23.1 п. 2 комментируемой статьи предусматривает предоставление земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или социального использования лицу, заключившему договор о таком освоении территории, и в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, некоммерческой организации, созданной субъектом РФ или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования.
Освоение территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома является новым институтом российского законодательства и введено Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" (РГ. 2014. 23 июля. N 163).
При этом предназначенным для найма домом - наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений, в наемном доме коммерческого использования - по договорам найма жилых помещений. Статус таких домов, порядок использования жилых помещений в них урегулированы Жилищным кодексом РФ.
Содержание, порядок заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования, порядок проведения договоров на право заключения таких договоров урегулированы главой 6.3 ГрК РФ.
С 1 сентября 2016 г. комментируемый пункт дополнен еще одним основанием предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов - лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт, для осуществления деятельности, предусмотренной таким контрактом (подп. 23.2). Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 488-ФЗ "О промышленной политике в Российской Федерации" по специальному инвестиционному контракту одна сторона - инвестор в предусмотренный этим контрактом срок своими силами или с привлечением иных лиц обязуется создать либо модернизировать и (или) освоить производство промышленной продукции на территории Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, в исключительной экономической зоне Российской Федерации, а другая сторона - Российская Федерация или субъект Российской Федерации - в течение такого срока обязуется осуществлять меры стимулирования деятельности в сфере промышленности, предусмотренные законодательством Российской Федерации или законодательством субъекта Российской Федерации в момент заключения специального инвестиционного контракта.
Охотхозяйственное соглашение, наличие которого является основанием для предоставления земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено такое соглашение (подп. 24 п. 2 комментируемой статьи), регулируется Федеральным законом от 24 июля 2009 г. N 209-ФЗ "Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2009. N 30. Ст. 3735).
При применении подп. 28 п. 2 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что зона территориального развития в РФ - это часть территории субъекта РФ, на которой в целях ускорения социально-экономического развития субъекта РФ путем формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций в его экономику резидентам зоны территориального развития предоставляются меры государственной поддержки.
Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. N 392-ФЗ "О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2011. N 49. Ст. 7070; 2013. N 52 (ч. I). Ст. 6972) установлены требования к юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям для включения их в реестр резидентов (ст. 11). Резиденту земельный участок может предоставляться по данному основанию только в границах зоны территориального развития и только для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией, требования к которым установлены указанным Федеральным законом.
Комментируя основание предоставления земельного участка, предусмотренное подп. 29 п. 2, необходимо отметить, что вопросы, связанные с основаниями и порядком выдачи решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, заключения договора о предоставлении рыбопромыслового участка (с 1 января 2019 г. - договора пользования рыболовным участком), договора пользования водными биологическими ресурсами, урегулированы Федеральным законом от 20 декабря 2004 г. N 166-ФЗ "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" (СЗ РФ. 2004. N 52. Ст. 5270; 2008. N 49. Ст. 5748).
При этом договор о предоставлении рыбопромыслового участка заключается по результатам конкурса на право заключения такого договора. Договор пользования водными биоресурсами может заключаться по результатам аукциона в случаях, предусмотренных указанным Федеральным законом. Правила организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора пользования рыбоводным участком утверждены Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2014 г. N 450.
В отношении основания, предусмотренного подп. 33 комментируемого пункта, следует отметить, что под свободным портом Владивосток понимается часть территории Приморского края, на которой устанавливаются меры государственной поддержки предпринимательской деятельности. Перечень территорий муниципальных образований Приморского края, а также территорий муниципальных образований иных субъектов Российской Федерации, приравниваемых к территории свободного порта Владивосток, установлен ст. 4 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 212-ФЗ "О свободном порте Владивосток". Под резидентом свободного порта Владивосток понимается индивидуальный предприниматель или являющееся коммерческой организацией юридическое лицо, государственная регистрация которых осуществлена на территории свободного порта Владивосток (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), которые заключили в соответствии с указанным Федеральным законом соглашение об осуществлении деятельности и включены в реестр резидентов свободного порта Владивосток.
7. Следующую группу случаев предоставления земельных участков без проведения торгов можно охарактеризовать как связанную с развитием сельскохозяйственного производства (подп. 12, 17, 31 п. 2).
Сюда относятся случаи предоставления земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом N 101-ФЗ (подп. 12 п. 2 комментируемой статьи).
Так, согласно п. 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.
Согласно п. 8 ст. 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов. В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном ст. 39.18 ЗК РФ.
В эту группу оснований также следует отнести случай предоставления земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов РФ (подп. 17 п. 2 комментируемой статьи). Ранее подобное основание предусматривалось п. 5 ст. 10 Закона N 101-ФЗ. Представляется важным подчеркнуть, что данная норма применяется только при наличии закона субъекта Российской Федерации, которым определены территории, в границах которых по указанному основанию предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов.
Согласно ст. 123.15 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 25 мая 2014 г. N 99-ФЗ) казачьими обществами признаются внесенные в государственный реестр казачьих обществ в РФ объединения граждан, созданные в целях сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества, а также в иных целях, предусмотренных Федеральным законом от 5 декабря 2005 г. N 154-ФЗ "О государственной службе российского казачества", добровольно принявших на себя в порядке, установленном законом, обязательства по несению государственной или иной службы.
В соответствии со ст. 6.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 2006. N 3. Ст. 282; N 45. Ст. 4627; 2008. N 30. Ст. 3616; 2009. N 29. Ст. 3607; 2010. N 19. Ст. 2291; N 21. Ст. 2526; 2012. N 30. Ст. 417) и ст. 2 Федерального закона от 5 декабря 2005 г. N 154-ФЗ "О государственной службе российского казачества" (СЗ РФ. 2005. N 50. Ст. 5245) казачье общество - форма самоорганизации граждан РФ, объединившихся на основе общности интересов в целях возрождения российского казачества, защиты его прав, сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества.
Понятие религиозной организации раскрывается в ст. 8 ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" (подробнее см. комментарий к ст. 39.5 ЗК РФ).
В рассматриваемую группу оснований также следует отнести подп. 31 п. 2 комментируемой статьи, которым предусматривается предоставление земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Земельный участок в соответствии с указанным основанием может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только в случае отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Указанное условие было введено Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 336-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". До этого предусматривалась обязанность арендатора использовать земельный участок надлежащим образом и представлять документы, доказывающие такое использование (подробнее см. комментарий к ст. 39.3 ЗК РФ).
Следует обратить внимание, что возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства (независимо от категории земель).
8. В качестве самостоятельной группы оснований предоставления земельных участков в аренду без торгов целесообразно выделить подп. 15 и 19 п. 2 комментируемой статьи, поскольку они направлены на обеспечение законных интересов граждан.
Так, подп. 15 предусмотрено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Однако для указанных целей предоставление земельного участка возможно только в случае, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ - при условии предварительного извещения о возможности приобретения земельного участка для указанных целей и отсутствия иных заинтересованных в приобретении такого земельного участка лиц.
Подпункт 19 п. 2 комментируемой статьи 39.6 предусматривает предоставление земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства. При этом следует обратить внимание, что в данном подпункте речь идет о предоставлении для ведения личного подсобного хозяйства только земельного участка, расположенного за границами населенного пункта. Это связано с тем, что Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881; 2008. N 30. Ст. 3597) установлен разный правовой режим для земельных участков в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельных участков за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). При этом полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Таким образом, указанный подпункт предусматривает предоставление земельных участков для сельскохозяйственных нужд: выращивания сельскохозяйственной продукции, выпаса сельскохозяйственных животных, сенокошения - и не предусматривает возможности строительства на земельном участке. Поэтому в данном подпункте нет каких-либо оговорок по условиям предоставления, в отличие от подп. 15 п. 2 комментируемой статьи.
Учитывая, что не все юридические лица переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или собственности, но такая возможность за ними сохраняется, п. 28 ст. 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования не указанному в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ юридическому лицу до дня введения в действие ЗК РФ, этому юридическому лицу может быть предоставлен без проведения торгов в аренду или в случае, если это юридическое лицо имеет право на бесплатное переоформление изымаемого земельного участка в собственность, в собственность другой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемого земельного участка.
Подпункт 35 п. 2 комментируемой статьи содержит отсылку к случаям предоставления земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства". Так, п. 6.3 ч. 3 ст. 3 указанного Федерального закона предусмотрена возможность в установленных решениями или поручениями Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации случаях либо по решению или распоряжению Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации осуществлять безвозмездную передачу земельных участков единого института развития в жилищной сфере, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества единого института развития в жилищной сфере, а также иного имущества без проведения торгов в собственность, аренду, безвозмездное пользование юридическим лицам либо публично-правовым образованиям (Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию). Иные случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов в соответствии с указанным Федеральным законом совпадают, как правило, с основаниями, предусмотренными п. 2 комментируемой статьи, и связаны в основном с предоставлением земельных участков, образованных из земельного участка, предоставление которого, в том числе для комплексного освоения территории, осуществлялось путем проведения аукциона.
Случай, предусмотренный подп. 32 п. 2 комментируемой статьи 39.6 ЗК РФ, представляется не совсем верным рассматривать как самостоятельное основание предоставления земельного участка без проведения торгов, поскольку в нем речь идет, по сути, о пролонгации - заключении с арендатором земельного участка нового договора аренды такого земельного участка.
Появление данной нормы в земельном законодательстве заслуживает особого внимания, поскольку ранее в силу положений ст. ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означал, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05, от 5 июня 2012 г. N 17540/11).
Учитывая правоприменительную практику, законодатель напрямую закрепил возможность арендатора (и обязанность уполномоченного органа) заключить новый договор аренды данного земельного участка и исключил норму о преимущественном праве, как реально не гарантирующем приобретение земельного участка в аренду.
В случае если в соответствии с ЗК РФ допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель (п. 6 ст. 39.14 ЗК РФ).
