1. Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории. Резервирование земель может осуществляться также в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.
2. Резервирование земель допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, в пределах территории, указанной в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации", а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.
3. Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем три года, а при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и указанных в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации", на срок не более чем два года. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, железнодорожного транспорта, воздушного транспорта (в том числе объектов единой системы организации воздушного движения), транспортно-пересадочных узлов и метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения и других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.
4. Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации.
Комментарии к ст. 70.1 Земельного кодекса
Резервирование земель является одной из важнейших функций по управлению земельными ресурсами, способом обеспечения запланированного использования земель в будущем: этот институт направлен на удовлетворение публичных (общественных) интересов.
Вместе с тем существует и иное мнение. Так, например, А.П. Ревякин указывает, что, рассматривая отдельные основания резервирования, необходимо сделать вывод о том, что о соответствии этих оснований общественному интересу можно говорить не во всех случаях, поскольку перечень оснований для резервирования земельных участков исходя из смысла комментируемой статьи не является закрытым.
Поскольку законодатель, перечисляя основания резервирования земель, делает отсылку к основаниям изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а перечень оснований для изъятия является открытым, то дополнительные основания для резервирования земельных участков могут быть установлены как федеральными законами, так и законами субъектов РФ.
Институт резервирования широко применяется при планировании использования земель органами государственной власти и органами местного самоуправления. Так, например, согласно п. 5 ст. 95 ЗК РФ в целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий органы государственной власти субъектов РФ вправе принимать решения о резервировании земель, которые предполагается объявить землями особо охраняемых природных территорий, с последующим изъятием таких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной деятельности.
Последствием резервирования земель является возникновение различных ограничений по их использованию, осуществлению хозяйственной деятельности, в том числе по возведению объектов капитального строительства. При этом положения ЗК РФ указывают на то, что резервирование земель порождает ограничение и непосредственно самих прав на землю.
Согласно подп. 18 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ лицо, которое имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, может приобрести земельный участок только в аренду без проведения торгов, в случае если этот земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с подп. 13 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
При этом, как предусмотрено п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ, в случае если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.
Резервирование подчиняется предусмотренным ГрК РФ принципам устойчивого развития территорий, которое обеспечивается принятием документов территориального планирования и градостроительного зонирования. В соответствии с ч. 4 ст. 9 ГрК РФ не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами) о резервировании земель в целях размещения объектов федерального значения в областях, указанных в ч. 1 ст. 10 ГрК РФ, объектов регионального значения, объектов местного значения, если размещение таких объектов не предусмотрено документами территориального планирования Российской Федерации в областях, указанных в ч. 1 ст. 10 ГрК РФ, документами территориального планирования субъекта РФ, документами территориального планирования муниципальных образований.
Принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о резервировании земель должно осуществляться в строгом соответствии с их полномочиями, предусмотренными ЗК РФ и федеральными законами. Это подтверждается положениями ст. ст. 9 - 11 ЗК РФ, предусматривающими, что к полномочиям РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления относится резервирование земель для федеральных нужд, государственных нужд субъектов РФ и муниципальных нужд соответственно.
Например, Определением Верховного Суда РФ от 26 октября 2011 г. N 74-Г11-21 было признано обоснованным решение Верховного суда Республики Саха (Якутия), которым признано недействующим распоряжение Правительства Республики Саха (Якутия) от 15 сентября 2010 г. N 1025-р "О резервировании земель и земельных участков в кварталах 6, 7, 8, "Радиоцентр", 66, 67, 79 г. Якутска", на основании которого указанным органом государственной власти субъекта РФ было осуществлено резервирование земель в целях размещения объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения. В рамках рассмотрения данного дела Верховный Суд РФ пришел к выводу, что резервирование земель осуществлено исполнительным органом государственной власти Республики Саха (Якутия) с нарушением компетенции субъекта РФ, поскольку вопросы электро-, газо-, тепло- и водоснабжения относятся к вопросам местного значения муниципальных образований.
Постановлением Правительства РФ от 22 июля 2008 г. N 561 "О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд" утверждено Положение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, которым предусматривается, что решение о резервировании земель должно содержать:
- цели и сроки резервирования земель;
- реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется резервирование земель;
- ограничения прав на зарезервированные земельные участки, устанавливаемые в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами, необходимые для достижения целей резервирования земель;
- сведения о месте и времени ознакомления заинтересованных лиц со схемой резервируемых земель, а также перечнем кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель.
К решению о резервировании земель прилагаются схема резервируемых земель, а также перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. Однако законодательством не устанавливаются какие-либо требования к форме и содержанию такой схемы, в связи с чем такие схемы могут быть подготовлены с использованием любых картографических материалов или иной основы, а также различными способами.
Предусматривается, что решение о резервировании земель и схема резервируемых земель должны содержать необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках (их частях), права на которые ограничиваются решением о резервировании земель, из чего можно сделать вывод, что такая схема должна содержать координаты характерных точек границ зарезервированных земель. В противном случае отражение таких границ в Едином реестре недвижимости может являться проблематичным.
