1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.
2. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
3. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 - 79 настоящего Кодекса.
Комментарии к ст. 128 Жилищного кодекса
1. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется в соответствии со специальными нормами, установленными в ст. 128 Кодекса. Положения ч. 1 данной статьи применяются только в тех случаях, когда на стороне наймодателя выступает член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса. Если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, то он, являясь собственником соответствующего жилого помещения, вправе предоставлять его другим лицам на условиях договоров найма, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и др. без ограничений, предусмотренных рассматриваемой статьей.
Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, до заключения договора найма жилого помещения обязан получить на это согласие:
а) проживающих совместно с ним членов своей семьи;
б) правления жилищного кооператива.
Необходимо, чтобы такое согласие оформлялось письменно (см. ст. ст. 76 - 79 Кодекса). Кроме того, в случае возникновения спора о правомерности заключения договора найма соответствующий документ будет иметь доказательственное значение.
Предметом договора найма может быть часть занимаемого членом кооператива жилого помещения или, в случае временного выбытия члена кооператива, все жилое помещение. Следует обратить внимание на то, что в случае передачи внаем части жилого помещения предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (см. ч. 2 ст. 15 Кодекса). Помещения, не отвечающие этим требованиям, не могут быть объектами жилищных прав. Поэтому нельзя предоставить по договору найма помещения вспомогательного использования (кухни, коридоры, санузлы и др.), а также комнаты, которые не являются изолированными, и тем более части комнат.
Договор, о котором говорится в ч. 1 ст. 128 Кодекса, является возмездным - жилое помещение или его часть передается внаем за плату.
2. Право на сдачу внаем по возмездному договору некоторых жилых помещений в кооперативном доме принадлежит и самому кооперативу как юридическому лицу. Как и в случае, предусмотренном в ч. 1 ст. 128 Кодекса, речь идет только об изолированных жилых помещениях, пригодных для постоянного проживания граждан. Кооператив не вправе предоставлять по договорам найма объекты общего имущества в многоквартирном доме, например, чердаки, подвалы и т.п.
В случаях, указанных в ч. 2 ст. 128 Кодекса, плата, полученная в результате использования соответствующего недвижимого имущества, может быть распределена между членами кооператива, направлена на покрытие расходов по содержанию общего имущества кооперативного дома, обеспечение деятельности органов кооператива или другие цели, не противоречащие уставу кооператива.
3. Положения ч. 3 ст. 128 Кодекса распространяются на случаи, когда наймодателем по договору найма жилого помещения является:
а) член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса (ч. 1 ст. 128 Кодекса);
б) сам жилищный или жилищно-строительный кооператив как юридическое лицо (ч. 2 ст. 128 Кодекса).
Правило об обязательном применении к соответствующему договору найма положений ст. ст. 76 - 79 Кодекса (о поднайме жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма) установлено в императивной норме. Из этого следует, что, в случаях, предусмотренных ст. 128 Кодекса, жилые помещения не могут быть предоставлены на условиях договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т.п. Кроме того, в указанных случаях жилые помещения не могут быть предоставлены юридическим лицам.
Нанимателем по договорам, заключаемым в соответствии со ст. 128 Кодекса, может быть только гражданин. Такой наниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед жилищным кооперативом за действия нанимателя остается член кооператива, предоставивший жилое помещение нанимателю.
Следует полагать, что в случае, когда наймодателем является сам кооператив, председатель правления кооператива должен нести ответственность перед членами кооператива за действия нанимателя, так как именно председатель правления совершает сделки от имени кооператива (ч. 2 ст. 119) и обязан при этом действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно (ч. 3 ст. 119 Кодекса).
Целесообразно также иметь в виду, что к поднайму жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. См. также ст. ст. 76 - 79 Кодекса и комментарии к ним.
