1. Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования (далее также - договор) предусматривает строительство и последующую эксплуатацию здания (многоквартирного дома, или дома блокированной застройки, или объекта индивидуального жилищного строительства), в отношении которого указанным договором в соответствии с жилищным законодательством устанавливается цель использования в качестве наемного дома социального использования либо наемного дома коммерческого использования, а также предоставление жилых помещений в наемном доме социального использования по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и по договорам найма жилых помещений в соответствии с жилищным законодательством, гражданским законодательством и установленными договором требованиями либо предоставление жилых помещений в наемном доме коммерческого использования по договорам найма жилых помещений в соответствии с гражданским законодательством.
2. Договор заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования, с победителем аукциона на право заключения договора или с лицом, имеющим право заключить договор в соответствии с частями 26 - 29 статьи 55.28 настоящего Кодекса (далее - лицо, заключившее договор).
3. По договору одна сторона - лицо, заключившее договор, обязуется выполнить в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательства, предусмотренные пунктами 3, 5 - 7 части 4 настоящей статьи, а другая сторона - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязуется выполнить обязательство, предусмотренное пунктом 8 части 4 настоящей статьи.
4. В договоре содержатся:
1) цель использования здания, подлежащего строительству и эксплуатации в соответствии с договором, в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования и вид такого здания (многоквартирный дом, или дом блокированной застройки, или объект индивидуального жилищного строительства);
2) сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему договор, для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования;
3) обязательство лица, заключившего договор, обеспечить строительство на земельном участке здания, указанного в пункте 1 настоящей части, и ввод его в эксплуатацию, максимальный срок выполнения этого обязательства, который не может превышать три года с даты заключения договора;
4) максимальная доля общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования, в общей площади всех жилых и нежилых помещений в таком доме, если договором предусмотрены строительство и эксплуатация многоквартирного дома;
5) обязательство лица, заключившего договор, осуществить предусмотренные договором мероприятия по благоустройству земельного участка, указанного в пункте 2 настоящей части, в том числе по озеленению, в срок, установленный договором в соответствии с пунктом 3 настоящей части;
6) обязательство лица, заключившего договор, обеспечить эксплуатацию в течение срока действия договора построенного на земельном участке здания с учетом требований, установленных главой 6.2 настоящего Кодекса;
7) обязательство лица, заключившего договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, обеспечить предоставление жилых помещений в таком доме по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством и установленными договором в соответствии с частями 5 и 6 настоящей статьи требованиями и по договорам найма жилых помещений в соответствии с гражданским законодательством или обязательство лица, заключившего договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования, обеспечить предоставление жилых помещений в таком доме по договорам найма жилых помещений в соответствии с гражданским законодательством;
8) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших договор, обеспечить своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществление мероприятий, необходимых для подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения здания, построенного в соответствии с пунктом 3 настоящей части, максимальный срок выполнения этого обязательства, который не может превышать срок, установленный в соответствии с пунктом 3 настоящей части;
9) основания и порядок изменения цели использования построенного в соответствии с договором здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования и прекращения использования данного здания в качестве наемного дома;
10) установленные в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, требования к возмещению и условия возмещения, в том числе форма и размер возмещения, лицом, заключившим договор, убытков в форме упущенной выгоды от предоставления земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае прекращения использования здания в качестве наемного дома до истечения срока договора, а также, если договор предусматривает строительство и эксплуатацию наемного дома социального использования, в случае изменения цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) до истечения срока действия договора;
11) способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из договора;
12) срок действия договора, который может быть установлен не менее чем на двадцать и не более чем на сорок девять лет;
13) ответственность сторон договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.
5. Договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования устанавливается, что размер платы за наем жилого помещения в таком доме по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения не может превышать:
1) максимальный размер платы за наем жилого помещения, указанный в извещении о проведении аукциона на право заключения данного договора, если аукцион проводился в соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 55.28 настоящего Кодекса, или размер платы за наем жилого помещения, указанный в протоколе о результатах аукциона на право заключения данного договора, либо в случаях, предусмотренных частями 26 - 28 статьи 55.28 настоящего Кодекса, начальную цену аукциона, если аукцион проводился в соответствии с пунктом 2 части 6 статьи 55.28 настоящего Кодекса, при заключении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в течение первого года после даты ввода наемного дома социального использования в эксплуатацию;
2) размер платы за наем жилого помещения, указанный в пункте 1 настоящей части, с учетом его ежегодной индексации в соответствии с установленным Правительством Российской Федерации порядком установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования при заключении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования по истечении одного года после даты ввода наемного дома социального использования в эксплуатацию, если указанный размер платы за наем жилого помещения с учетом ежегодной индексации не превышает установленный в соответствии с жилищным законодательством максимальный размер платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
3) установленный в соответствии с жилищным законодательством максимальный размер платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования при заключении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования по истечении одного года после даты ввода наемного дома социального использования в эксплуатацию, если указанный в пункте 2 настоящей части размер платы за наем жилого помещения с учетом ежегодной индексации превышает установленный в соответствии с жилищным законодательством максимальный размер платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
6. Договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования устанавливаются минимальная доля жилых помещений, подлежащих предоставлению по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в таком доме и минимальная доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в таком доме, которые не могут быть установлены в размере менее чем пятьдесят процентов. Договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования может быть предусмотрено предоставление всех жилых помещений в таком доме по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
7. Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования может содержать установленные в соответствии с жилищным законодательством формы, размеры, сроки и условия предоставления государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации такого дома. Если договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования предусмотрено предоставление государственной и (или) муниципальной поддержки, договор должен содержать условие о возмещении этой поддержки в полном объеме в случае изменения цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращения использования здания в качестве наемного дома до истечения срока действия договора, условия определения размера процентов и (или) иных платежей в связи с возмещением поддержки и форму возмещения этой поддержки.
8. По истечении срока действия договора обязательства лица, заключившего договор, в отношении владения, пользования и распоряжения помещениями в наемном доме, являющимся наемным домом жилым домом и земельным участком, на котором расположен такой дом, а также изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, прекращение использования здания в качестве наемного дома определяются законодательством Российской Федерации.
9. Договор расторгается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а также в случае, указанном в части 10 настоящей статьи.
10. Договор расторгается в случае изменения цели использования построенного в соответствии с договором здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо прекращения использования здания в качестве наемного дома в соответствии с жилищным законодательством по основаниям и в порядке, которые установлены договором.
11. В случае расторжения договора в связи с изменением цели использования построенного в соответствии с договором здания в качестве наемного дома социального использования, который становится наемным домом коммерческого использования, либо в качестве наемного дома коммерческого использования, который становится наемным домом социального использования, стороны указанного договора заключают договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома, предусматривающий иную цель использования такого здания.
12. В случае расторжения договора в связи с прекращением использования построенного в соответствии с договором здания в качестве наемного дома владение, пользование и распоряжение таким зданием, помещениями в нем и земельным участком, на котором расположено такое здание, определяются законодательством Российской Федерации.
13. Передача прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования лицом, заключившим данный договор, допускается по соглашению сторон данного договора лицу, которое соответствует требованиям, установленным частью 1 или 3 статьи 55.29 настоящего Кодекса. Передача прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицом, заключившим договор, допускается лицу, которое отвечает требованиям, установленным частью 2 или 4 статьи 55.29 настоящего Кодекса, при наличии согласия в письменной форме исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор.
Комментарии к ст. 55.27 Градостроительного кодекса
1. Частью 1 комментируемой статьи предусмотрены общие положения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования и договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования.
Предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с ч. ч. 2 — 4 ст. 91.16 ЖК РФ (ч. 1 ст. 91.16 ЖК РФ).
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений (ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ). Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается (ч. 3 ст. 91.16 ЖК РФ). Приведенное положение ЖК РФ призвано исключить возникновение коммунальных квартир.
По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона — лицо, указанное в ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ (наймодатель), обязуется передать другой стороне — гражданину, указанному в ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в ст. 91.5 ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ч. 1 ст. 91.1 ЖК РФ).
Следует обратить внимание, что Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» были утверждены:
- типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
- требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда;
- перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
- перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.
Кроме того, во исполнение данного Постановления Правительства РФ приняты:
1) Приказ Минстроя России от 22 января 2015 г. N 25/пр «Об утверждении формы декларации о соответствии требованиям к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 декабря 2014 г. N 1318»;
2) Приказ Минстроя России от 22 января 2015 г. N 26/пр «Об утверждении формы декларации наймодателя по договору найма жилого помещения социального использования об отсутствии других граждан, имеющих право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в отношении указанного жилого помещения, или о наличии иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования».
2. Частью 2 комментируемой статьи предусмотрено положение, согласно которому договор заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления с победителем аукциона на право заключения договора или с лицом, имеющим право заключить такой договор в соответствии с ГрК РФ. Порядок проведения аукциона определен в ст. 55.28 ГрК РФ, требования к его участникам — в ст. 55.29 ГрК РФ.
3. Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования и договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования не предусмотрены гражданским законодательством. Однако, исходя из приведенного в ч. 3 комментируемой статьи определения, можно заметить некоторое сходство указанных договоров с договором подряда (глава 37 ГК РФ).
4. Частью 4 комментируемой статьи предусмотрены требования к содержанию договора. Согласно положениям гражданского законодательства (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Приведенные требования к содержанию договора следует рассматривать в качестве существенных условий договора. Отсутствие в договоре хотя бы одного из предусмотренных положений позволяет считать такой договор незаключенным. Важно отметить, что перечень содержащихся в договоре существенных условий является закрытым.
На основании п. 10 ч. 4 ст. 55.27 ГрК РФ Правительство РФ Постановлением от 23 декабря 2015 г. N 1413 утвердило Правила установления требований к возмещению убытков при предоставлении земельного участка для строительства наемного дома коммерческого или социального использования (далее по тексту комментария к настоящей статье — Правила). Указанными Правилами предусмотрена формула, по которой рассчитываются убытки. Согласно п. 2 Правил возмещение убытков осуществляется лицом, заключившим договор, в случае его расторжения в связи с прекращением использования здания в качестве наемного дома до истечения срока действия договора, а также в случае его расторжения в связи с изменением цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования), если договор предусматривает строительство и эксплуатацию наемного дома социального использования, до истечения срока действия договора. Кроме того, Правительством РФ подготовлен проект Постановления «Об утверждении порядка установления требований к возмещению и условий возмещения убытков в форме упущенной выгоды от предоставления земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования».
5. Частью 5 комментируемой статьи установлены требования к размеру платы за наем жилого помещения в жилищном фонде социального использования.
Согласно ст. 156.1 ЖК РФ размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования устанавливается органом государственной власти, органом местного самоуправления, наймодателем по согласованию с органом местного самоуправления или в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, заключенным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Плата за наем жилого помещения включает в себя возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме, расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения, капитальным ремонтом такого дома, и иные расходы, предусмотренные установленным Правительством РФ порядком.
Размер платы за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения не может превышать максимальный размер указанной платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ дифференцированно для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования на территории муниципального образования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.
Размер платы за наем жилого помещения может изменяться не чаще чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера указанной платы в порядке, установленном Правительством РФ. Правила установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования утверждены Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. N 1356.
Пункт 2 указанных Правил устанавливает показатели, которые должны учитываться при установлении размера платы за наем жилого помещения в расчете на 1 кв. м общей площади жилого помещения в наемном доме социального использования (далее — размер платы за 1 кв. м жилого помещения).
6. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает положение об установлении в договоре об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования минимальной доли жилых помещений, подлежащих предоставлению по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в таком доме и минимальной доли общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в таком доме. Они не могут быть установлены в размере менее чем 50%.
7. Формы, размеры, сроки и условия предоставления государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования установлены ст. 91.19 ЖК РФ.
Согласно указанной статье для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, который или все помещения в котором находятся в государственной или муниципальной собственности, приобретения такого дома или всех помещений в нем могут использоваться средства бюджетов бюджетной системы РФ и (или) находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество.
Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, который или все помещения в котором находятся в частной собственности, приобретения такого дома или всех помещений в таком доме может предоставляться государственная, муниципальная и (или) иная поддержка: 1) государственная, муниципальная поддержка за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ либо путем предоставления находящегося в государственной или муниципальной собственности имущества; 2) поддержка за счет средств иных лиц либо путем предоставления принадлежащего им имущества.
Средства бюджетов бюджетной системы РФ и (или) находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество могут предоставляться или использоваться на указанные цели в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами в порядке, установленном государственными программами РФ, государственными программами субъектов РФ, муниципальными программами.
Государственная, муниципальная и (или) иная поддержка для создания, эксплуатации наемного дома социального использования предоставляется на основании договора с лицом, которому предоставляется эта поддержка, и (или) решения лица, предоставляющего эту поддержку.
Договором и (или) решением о предоставлении государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования могут быть установлены следующие условия предоставления этой поддержки:
- условия, указанные в п. п. 1 — 4 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ;
- необходимость согласования наймодателем жилых помещений в таком доме с лицом, предоставившим эту поддержку, установленных в соответствии с ч. ч. 5 и 6 ст. 91.14 ЖК РФ особенностей порядка учета заявлений граждан о предоставлении жилых помещений в таком доме и порядка, формы, сроков информирования указанных граждан о количестве жилых помещений, которые могут быть предоставлены в таком доме (в том числе перечня сведений, периодичности, формы и места их предоставления, периодичности, формы и места размещения информации);
- максимальный размер платы за наем жилого помещения в таком доме по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, который не может превышать максимальный размер платы, установленный в соответствии с ч. 3 ст. 156.1 ЖК РФ;
- возвратность и возмездность предоставления этой поддержки, установленные в соответствии с законодательством РФ, законодательством субъектов РФ, в том числе возмещение предоставленной поддержки в случае изменения цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращения использования здания в качестве наемного дома до истечения срока, установленного указанными решением или договором, а также условие определения размера процентов и (или) иных платежей в связи с предоставлением на возвратной и возмездной основе этой поддержки и формы возврата или возмещения этой поддержки;
- иные предусмотренные указанными решением или договором условия.
Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращение использования здания в качестве наемного дома, для создания, эксплуатации которого была предоставлена государственная и (или) муниципальная поддержка, до истечения срока, установленного указанными решением или договором, допускается при условии возмещения этой поддержки в полном объеме.
При предоставлении государственной и (или) муниципальной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования установление условий возвратности и возмездности предоставления этой поддержки в случае изменения цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращения использования здания в качестве наемного дома до истечения срока, установленного указанными решением или договором, является обязательным.
8. Статьей 91.9 ЖК РФ предусмотрено право нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок. Согласно указанной статье по истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ или в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ.
Наниматель, который по истечении срока действия заключенного им договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования перестал соответствовать условиям, установленным для нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в указанном случае заключается на один год.
