Статья 35. Градостроительного кодекса. Виды и состав территориальных зон

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

2. В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки;

3) зоны застройки среднеэтажными многоквартирными домами;

4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Комментарии к ст. 35 Градостроительного кодекса

1. В комментируемой статье определяются виды и состав территориальных зон, которые должны быть определены по результатам градостроительного зонирования. При этом перечень различных зон, предлагаемый законодателем, не носит закрытого характера, поскольку допускается, что в результате территориального зонирования могут быть определены и те зоны, которые не названы в настоящей статье.

Как следует из ч. ч. 1 - 3 статьи, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые зоны, в состав которых могут входить:

1. зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2. зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
3. зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
4. зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
5. зоны жилой застройки иных видов.

В градостроительных регламентах (т.е. правилах землепользования и застройки) эти положения всегда конкретизируются. Так, например, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Архангельск» (утв. решением Архангельской городской Думы от 13 декабря 2012 г. N 516), при градостроительном зонировании Северного территориального округа г. Архангельска выделяются:

1. зоны индивидуальных жилых домов с приусадебными участками. Регламентом определено, что количество этажей надземной части вновь строящихся или реконструируемых зданий, строений, сооружений в данной территориальной зоне не должно превышать 1;
2. зоны малоэтажных многоквартирных жилых домов;
3. зоны малоэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов. Количество этажей надземной части вновь строящихся или реконструируемых зданий, строений, сооружений в этих зонах не должно превышать 6;
4. зоны малоэтажных и среднеэтажных многоквартирных жилых домов. Количество этажей надземной части вновь строящихся или реконструируемых зданий, строений, сооружений в данной территориальной зоне не должно превышать 5;
5. зоны среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов. Количество этажей надземной части вновь строящихся или реконструируемых зданий, строений, сооружений в данной территориальной зоне не должно превышать 9;
6. зоны индивидуальных жилых домов с приусадебными участками и малоэтажных многоквартирных жилых домов. Количество этажей надземной части вновь строящихся или реконструируемых зданий, строений, сооружений в данной территориальной зоне не должно превышать 10.

Для каждой из зон указываются цель ее выделения, основные виды разрешенного использования земельных участков, условно разрешенные виды использования.

По общему правилу в границах жилых зон допускается размещение любых объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду (ГрК РФ дает лишь примерный перечень таких объектов). Выход за пределы указанных требований расценивается в судебной практике как незаконный и влечет негативные последствия.

Пример: отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о признании недействительным распоряжения административного органа об отмене ранее принятого им распоряжения о предоставлении в аренду истцу земельного участка для строительства производственного цеха. Как указал суд, согласно п. 2 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории. Судом установлено, что земельный участок, предоставленный истцу в аренду, относится к рекреационной зоне, на его территории планируется размещение сквера в составе многоэтажной жилой застройки. Согласно ч. 3 ст. 35 ГрК РФ в жилых зонах допускается размещение объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. Таким образом, суд пришел к выводу, что спорный участок был предоставлен истцу для строительства производственного цеха с нарушением порядка предоставления участка для строительства, без учета градостроительных условий использования соответствующей территории, в связи с чем заявленные требования истца отклонены судом (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 сентября 2013 г. по делу N А69-1908/2012).

2. Как следует из ч. ч. 4 — 6 комментируемой статьи, в результате территориального зонирования могут быть определены общественно-деловые зоны. Согласно такому нормативному документу, как Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89», утв. Приказом Минрегиона России от 28 декабря 2010 г. N 820, общественно-деловые зоны следует формировать как центры деловой, финансовой и общественной активности в центральных частях городов, на территориях, прилегающих к магистральным улицам, общественно-транспортным узлам, промышленным предприятиям и другим объектам массового посещения.

По типу застройки и составу размещаемых объектов общественно-деловые зоны городов могут подразделяться на многофункциональные (общегородские и районные) зоны и зоны специализированной общественной застройки.

В многофункциональных (общегородских и районных) зонах, предназначенных для формирования системы общественных центров с наиболее широким составом функций, высокой плотностью застройки при минимальных размерах земельных участков, преимущественно размещаются предприятия торговли и общественного питания, учреждения управления, бизнеса, науки, культуры и другие объекты городского и районного значения, жилые здания с необходимыми учреждениями обслуживания, а также места приложения труда и другие объекты, не требующие больших земельных участков.

В составе общегородской многофункциональной зоны могут быть выделены ядро общегородского центра, зона исторической застройки, в том числе ее особые сложившиеся морфотипы застройки. Конкретные регламенты определяются градостроительной документацией, территориальными строительными нормами и правилами застройки.

Зоны специализированной общественной застройки формируются как специализированные центры городского значения — административные, медицинские, научные, учебные, торговые (в том числе ярмарки, вещевые рынки), выставочные, спортивные и другие, которые размещаются как в пределах городской черты, так и за ее пределами.

В комментируемой статье установлено, что в зонах данного вида могут размещаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Разновидности общественно-деловых зон могут быть весьма многочисленны. Так, например, Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга (утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 г. N 524) определяют правовой режим:

• для общественно-деловой зоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов и исторической застройки пригородов с включением объектов инженерной инфраструктуры;
• общественно-деловой зоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории периферийных и пригородных районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры;
• общественно-деловой зоны специализированных общественно-деловых объектов с включением объектов инженерной инфраструктуры.

При этом для каждой разновидности Правила устанавливают цель выделения зоны, основные виды разрешенного использования земельных участков (их может быть до 18), условно разрешенные виды использования (6 или немного больше), а также показатели, среди которых:

• минимальная площадь земельных участков;
• минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков;
• максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений;
• максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на земельных участках;
• максимальная высота зданий, строений, сооружений на земельных участках;
• максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на земельных участках;
• максимальный класс опасности (в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами) объектов капитального строительства, размещаемых на земельных участках;
• минимальная площадь озеленения земельных участков;
• минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на земельных участках и пр.

3. Как следует из ч. ч. 7 — 8 комментируемой статьи, в процессе территориального зонирования могут быть определены производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур. Эти зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Как уже говорилось ранее, степень детализации зонирования здесь зависит от множества факторов, в т.ч. от уровня социально-экономического развития территории (муниципального образования в целом). Например, согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Фрязино Московской области (утв. решением Совета депутатов г. Фрязино МО от 4 декабря 2014 г. N 317) на территории городского округа определены:

1) производственно-коммунальные зоны, куда входят:

• сохраняемые и планируемые производственно-коммунальные объекты (предприятия коммунального хозяйства, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, предприятия по обслуживанию транспортных средств, но также и автозаправочные станции, отдельно стоящие гаражи, объекты пожарной охраны и пр.);
• муниципальная промзона (промышленные и коммунально-складские предприятия, научно-исследовательские и проектные организации, охранные предприятия и пр.);
• гаражи-стоянки, объекты обслуживания автотранспорта (гаражи, но также предприятия по обслуживанию транспортных средств, автозаправочные станции и пр.);

2) зоны инженерно-коммунальной инфраструктуры, куда входят:

• объекты водоснабжения (водозаборные сооружения, метеостанции и пр.);
• объекты водоотведения (очистные сооружения, насосные станции и пр.);
• объекты электроснабжения (электроподстанции, распределительные пункты);
• объекты теплоснабжения (котельные, топливные склады, вспомогательные объекты);
• объекты дождевой канализации (очистные сооружения, транспортные объекты);
• объекты транспортного обслуживания (автовокзал, железнодорожный вокзал и т.д.).

Как установлено в цитированном выше Своде правил градостроительства СП 42.13330.2011, в производственных зонах допускается размещать сооружения и помещения объектов аварийно-спасательных служб, обслуживающих расположенные в производственной зоне предприятия и другие объекты.

4. В соответствии с ч. ч. 9 — 10 комментируемой статьи, в процессе территориального зонирования могут быть определены зоны сельскохозяйственного использования, которые могут быть заняты:

• сельскохозяйственными угодьями;
• объектами сельскохозяйственного назначения.

И те и другие виды названных зон могут быть включены в границы населенных пунктов.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования Арзгирского сельсовета Арзгирского района Ставропольского края (утв. решением совета Арзгирского муниципального района Ставропольского края от 10 июня 2015 г. N 175) устанавливаются следующие основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зонах, предназначенных для ведения сельского хозяйства:

1. объекты хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (хранилища фруктов, овощей, картофеля, зерна, материальные склады, элеваторы, тепличные и парниковые хозяйства, цеха по приготовлению кормов, мельницы, склады горюче-смазочных материалов и т.д.);
2. животноводство (разведение сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей), сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных);
3. пчеловодство (осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых; размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых);
4. рыбоводство (осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры));
5. научное обеспечение сельскохозяйственной продукции (осуществление научной и селекционной работы, ведение сельского хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира, размещение коллекций генетических ресурсов растений);
6. ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства);
7. питомники (выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян);
8. обеспечение сельскохозяйственного производства (размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства).

Необходимо иметь в виду, что согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенного пункта. При этом, как определено в ст. 79 ЗК РФ, сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Как указал ВС РФ, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ». Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.

Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. С учетом названных положений и правил п. 2 ст. 7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию — «земли населенных пунктов» (см. Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2013 года, утв. Президиумом ВС РФ 4 июня 2014 г.).

Таким образом, территориальное зонирование, о котором говорит комментируемая статья, не затрагивает территории, занятые сельскохозяйственными угодьями. С другой стороны, действует норма п. 11 ст. 85 ЗК РФ, согласно которой земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

В этом смысле стоит согласиться с мнением некоторых исследователей о том, что «на сегодняшний день подробная регламентация института градостроительного зонирования в отечественном законодательстве, имеющая целью регулирование использования и охраны земель в границах населенных пунктов, начинает комплементарно использоваться и для установления правового режима земель иных категорий. Данная тенденция свидетельствует о том, что в положениях ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, закрепляющих то, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, постепенно перемещается «центр тяжести» юридической значимости. Основным критерием правового режима конкретного земельного участка становится разрешенное использование, которое установлено в соответствии с градостроительным регламентом, являющимся базовым элементом института зонирования территорий».

5. Как следует из ч. ч. 11 — 15 комментируемой статьи, в процессе территориального зонирования могут устанавливаться также:

• зоны рекреационного назначения (они предназначены для организации массового отдыха населения, улучшения экологической обстановки поселения и включают парки, сады, лесопарки, пляжи, водоемы и иные объекты, используемые в рекреационных целях и формирующие систему открытых пространств поселения);
• зоны особо охраняемых территорий (подразумеваются те природные территории, на которые согласно закону не распространяется действие градостроительных регламентов);
• зоны специального назначения (предназначенные для размещения кладбищ, мемориальных комплексов, бюро похоронного обслуживания, а также для размещения отходов потребления и пр.).

Кроме того, органом местного самоуправления могут устанавливаться и иные виды территориальных зон. К примеру, согласно Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга определен регламент для зоны улично-дорожной сети города — городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения, магистралей городского значения и основных магистралей районного значения с включением объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также объектов основных видов разрешенного использования прилегающих территориальных зон с учетом санитарно-гигиенических и экологических требований, а также технических регламентов. Цель выделения зоны — развитие системы скоростных автомобильных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения, основные виды разрешенного использования — коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, автомобильный транспорт, обеспечение внутреннего правопорядка.

Комментируемая статья, таким образом, не предполагает закрытого перечня возможных территориальных зон, ссылаясь на данные функционального зонирования и особенности использования земельных участков и объектов капитального строительства, присущие той или иной местности.