Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарии к ст. 613 Гражданского кодекса
1. Коммент. ст. определяет судьбу прав третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, причем как вещных, так и обязательственных.
Данная обязанность основана на том, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. В ряде случаев арендатор, узнав о правах третьих лиц на имущество, не пошел бы на заключение договора аренды (например, если третьи лица имеют право пользования им в силу сервитута или в силу другого договора аренды). Следовательно, он вправе рассчитывать на то, что его предупредят о возможных "дефектах" передаваемого ему титула владения и (или) пользования имуществом.
2. Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (в дополнение к основаниям расторжения договора, упомянутым в ст. 620 ГК РФ).
Кроме того, арендатор, подвергшийся опасности утратить право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК РФ). Вследствие этого к арендатору перейдет право кредитора по отношению к арендодателю.
