В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Комментарии к ст. 557 Гражданского кодекса
1. Качество отчуждаемой недвижимости должно соответствовать условиям договора (см. ст. 469 ГК и коммент. к ней). Если переданное покупателю недвижимое имущество имеет недостатки, ответственность за них по правилам ст. 476 - 477 ГК несет продавец. Исключения составляют случаи, когда недостатки отчуждаемой недвижимости оговорены продавцом при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК РФ).
2. В соответствии с положениями коммент. ст. в случае передачи недвижимости с недостатками покупатель вправе воспользоваться всеми способами защиты, предусмотренными ст. 475 ГК (см. коммент. к ней), за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Предусмотренное коммент. ст. изъятие достаточно логично и объясняется характеристиками всякого недвижимого имущества как индивидуально-определенной и незаменимой вещи.
Таким образом, при обычных (несущественных) недостатках покупатель недвижимости по своему усмотрению вправе требовать:
а) соразмерного уменьшения покупной цены;
б) безвозмездного устранения недостатков;
в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков.
При существенных недостатках переданной недвижимости (об определении существенного недостатка см. п. 2 ст. 475 ГК РФ) покупатель наделен уже четырьмя возможными вариантами защиты - помимо перечисленных выше требований, он вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
