Лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Комментарии к ст. 280 Гражданского кодекса
1. Земельный участок считается подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд с момента государственной регистрации решения об изъятии. После этого уполномоченный орган и собственник заключают соглашение о выкупе, являющееся по своей правовой природе договором купли-продажи, поэтому к нему применяются нормы гражданского законодательства о купле-продаже. Заключение и исполнение такого договора и признается выкупом участка для государственных или муниципальных нужд.
Если уполномоченный орган и собственник не достигли соглашения (о самой возможности выкупа или его условиях), выкуп может быть осуществлен на основании решения суда.
С момента государственной регистрации решения об изъятии до выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (по соглашению или решению суда) собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. В числе прочего собственник может передать право собственности на участок другому лицу, и тогда выкупаться участок будет у этого лица. Собственник не может изменить юридическую судьбу земельного участка - изъятие для государственных или муниципальных нужд. В остальном собственник сохраняет все свои права и обязанности (соблюдать целевое назначение участка, не допускать ухудшения плодородия почв на землях отдельных категорий и т.п.).
2. Земельный участок, подлежащий изъятию для государственных или муниципальных нужд, может быть не только использован по назначению собственником, но и улучшен в рамках, обеспечивающих его целевое использование. Затраты и убытки собственника, понесенные им в связи с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений и т.п., могут быть как возмещены при выкупе, так и не возмещены. Риск несения затрат на необходимые улучшения земельного участка лежат на собственнике. Поэтому целесообразно вопросы возмещения затрат на улучшение участка урегулировать в соглашении о выкупе. При возникновении спора об их компенсации он разрешается в судебном порядке. В последнем случае определяющими факторами становятся целесообразность и необходимость произведенных улучшений.
