1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
1.1. Цена земельного участка, установленная по результатам проведения торгов, не может быть оспорена отдельно от результатов торгов.
2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом.
Комментарии к ст. 39.4 Земельного кодекса
Комментируемая статья регулирует вопросы определения цены находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, по которой должен заключаться договор купли-продажи такого земельного участка.
Статьей предусмотрены следующие подходы к решению данного вопроса.
1. Если договор заключается на аукционе, то цена определяется по результатам такого аукциона, т.е. ценой земельного участка является цена, предложенная победителем аукциона.
2. В случае признания аукциона несостоявшимся заключение договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником осуществляется по начальной цене предмета аукциона. Правила определения такой начальной цены установлены п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ. Представляется, что законодатель выбрал такой подход, поскольку подача заявления на участие в аукционе свидетельствует о намерении лица заключить договор по установленной начальной цене предмета аукциона. Изменение цены при заключении договора в сторону уменьшения недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции, изменение в сторону увеличения может привести к нарушению прав единственного участника аукциона.
3. В случаях приобретения земельных участков без проведения торгов цена земельного участка определяется в порядке, установленном нормативным правовым актом Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в зависимости от формы собственности на земельный участок. Иная цена или порядок определения цены могут быть установлены федеральным законом. При этом п. 3 комментируемой статьи установлены ограничения максимального размера цены земельного участка.
Вопрос с определением цены незастроенных земельных участков, продаваемых без проведения торгов (например, для целей, не связанных со строительством) вообще ЗК РФ не регулировался. В связи с этим договоры купли-продажи рекомендовалось заключать в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 г. N 279.
Согласно указанным Правилам цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением следующих случаев:
- цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже:
а) земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке;
б) земельного участка, предоставленного юридическому лицу - собственнику здания или сооружения, являющихся объектами федерального или регионального значения и расположенных на приобретаемом земельном участке;
- цена земельного участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, некоммерческой организации, созданной гражданами, или юридическому лицу, которым исходный участок предоставлен соответственно для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства или для ведения дачного хозяйства.
Представляется целесообразным отметить также федеральные законы, устанавливающие иной порядок определения цены земельных участков:
- приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (п. 7 ст. 10 Закона N 101-ФЗ). Такая же цена установлена для случаев переоформления сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на право собственности на земельные участки, которые расположены в границах населенных пунктов (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), предназначены для ведения сельскохозяйственного производства и на которых отсутствуют здания или сооружения (п. 3.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ). Аналогичным образом определяется цена указанных земельных участков в случае приобретения их в собственность арендатором, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды (п. 3.2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ);
- в случае приобретения земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости (п. 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ);
- в случае приобретения собственниками зданий, строений, сооружений находящихся у них на праве аренды земельных участков в собственность цена устанавливается по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, если до 1 июля 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также в случае приобретения в собственность земельных участков, образованных из указанных (п. 2.2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).
- в случае купли-продажи земельного участка в соответствии с Законом N 119-ФЗ цена по договору купли-продажи земельного участка рассчитывается как произведение превышения площади земельного участка над площадью, рассчитанной исходя из одного гектара на каждого гражданина, с которым заключен договор безвозмездного пользования земельным участком, и пятнадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, определенной исходя из указанного превышения площади земельного участка.
Следует отметить, что законодатель посчитал необходимым определить только порядок установления цены земельных участков, находящихся в государственной собственности или муниципальных участков. Иных особенностей при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков комментируемой главой не предусмотрено. Таким образом, договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться в соответствии с гражданским законодательством, а также особенностями, предусмотренными ст. 37 ЗК РФ.
Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает правило об исключительно возмездном характере приобретения в собственность находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами. Данное правило не является новеллой земельного законодательства и ранее предусматривалось п. 5 ст. 28 ЗК РФ.
Следует отметить, что ряд положений ЗК РФ, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, являлся предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П (Бюллетень ВС РФ. 2014. N 6)), который отметил, что согласно ст. 62 (ч. 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает "национальный режим" для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.
Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.
