1. Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
2 - 3. Утратили силу. - Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ.
4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
6. Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
Комментарии к ст. 79 Земельного кодекса
Комментируемая статья закрепляет особый статус сельскохозяйственных угодий как наиболее плодородных земель. Такое приоритетное значение сельскохозяйственных угодий подчеркивается необходимостью обеспечения их особой охраны, а также принципом использования исключительно по целевому назначению. Подобный подход во многом демонстрирует наследование принципов законодательства советского периода.
В литературе встречается мнение, что принципиальными отличиями сельскохозяйственных угодий от несельскохозяйственных являются порядок установления и содержание их правового режима <1>. Данный довод находит свое подтверждение в законодательстве. Так, согласно ч. 6 ст. 36 ГрК РФ для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается. Использование таких земельных участков должно определяться уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (ч. 7 ст. 36 ГрК РФ). Вместе с тем до настоящего времени специальный федеральный закон, определяющий порядок использования сельскохозяйственных угодий, не принят. Однако в отсутствие соответствующего правового регулирования на федеральном уровне образовавшийся правовой пробел в отдельных случаях восполняется региональным законодательством.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 г. (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 4 июня 2014 г.) указано, что до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности. При этом сделан вывод, что изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.
Законодателем установлен приоритет в использовании сельскохозяйственных угодий, что указывает на то, что сельскохозяйственные угодья составляют часть земель сельскохозяйственного назначения, используемую для производства сельскохозяйственной продукции. При этом следует обратить внимание, что само по себе определение сельскохозяйственных угодий в комментируемой статье не приводится, поскольку законодатель данное понятие раскрывает с применением метода перечисления видов таких угодий, к которым относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). В связи с этим в литературе не только отмечается необходимость закрепления на законодательном уровне понятия "сельскохозяйственное угодье", но и предпринимаются попытки его сформулировать.
Одним из законодательных инструментов, направленных на сохранение сельскохозяйственных угодий, является ограниченный перечень случаев, при которых допускается перевод сельскохозяйственных угодий в земли иных категорий (ч. 1 ст. 7 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую").
Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает возможность формирования субъектами Российской Федерации перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, использование которых для других целей не допускается. При этом субъектами Российской Федерации при формировании подобных перечней зачастую перечисляются конкретные земельные участки, а в отдельных случаях указываются и их обобщающие характеристики. В частности, в такие перечни могут быть включены и земельные участки, находящиеся в частной собственности. Так, Определением Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 г. N 53-АПГ14-1 были признаны необоснованными требования собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения в части включения данного земельного участка в перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий, утвержденный Законом Красноярского края от 4 декабря 2008 г. N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае", в связи с тем, что, принимая этот Закон, субъект Российской Федерации действовал в пределах предоставленных ему полномочий.
Вместе с тем в соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в п. 4 комментируемой статьи, в другую категорию не допускается, за исключением следующих случаев:
- установление или изменение черты населенных пунктов;
- строительство дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
- выполнение международных обязательств Российской Федерации, обеспечение обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
- добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.
Таким образом, провозглашенное в ЗК РФ утверждение о невозможности использования особо ценных земель сельскохозяйственного назначения для иных целей имеет свои исключения, предусмотренные Федеральным законом "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", в связи с чем можно утверждать об имеющемся несоответствии вышеуказанных положений законодательства.
Комментируемая статья также упоминает о возможности использования земельных долей. Такое использование осуществляется по правилам, предусмотренным Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", положениями которого предусматривается, что земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного Закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В частности, данным Законом установлены особенности совершения сделок с земельными долями (ст. 12) и порядок образования земельных участков в счет земельных долей (ст. ст. 13, 13.1).
