1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 настоящего Кодекса.
2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения на образуемые земельные участки.
3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.
4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
4.1. В случае образования земельного участка в результате раздела находящегося в залоге земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, залог на измененный земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Действие положений настоящего пункта также распространяется на случаи, если в результате раздела такого исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства.
5. Сервитуты, публичные сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых или измененных земельных участков в прежних границах.
6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4.1 настоящей статьи, федеральным законом. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
Комментарии к ст. 11.8 Земельного кодекса
Положения данной статьи основаны на принципе перехода ранее имеющихся прав на исходный земельный участок на земельные участки, которые образованы в результате раздела, объединения, перераспределения. При этом владельцы земельных участков (лица, которым земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения), а также пользователи (лица, использующие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования) приобретают права на образованные земельные участки в силу прямого указания закона.
При этом принятие решений о предоставлении земельных участков не требуется. Иная процедура предусматривается для целей приобретения образуемых земельных участков арендаторами исходных земельных участков и лицами, которые использовали исходные земельные участки по договору безвозмездного пользования.
Поскольку у этих лиц имеется право на заключение соответствующих договоров в отношении образуемых земельных участков, такие договоры должны быть заключены по правилам, предусмотренным для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов (см. комментарий к ст. 39.14 ЗК РФ).
По общему правилу, предусмотренному ст. 275 ГК РФ, сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Законодателем демонстрируется схожий подход и в случае преобразования земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, заключающийся в распространении сервитута на все образованные земельные участки. Это объясняется неразрывной связью сервитута с определенным объектом и таким признаком сервитута, как право следования.
Данные положения не противоречат общим нормам ГК РФ, поскольку прекращение существования земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, законодатель не относит к числу оснований для прекращения сервитута (ст. 276 ГК РФ).
Пункт 6 комментируемой статьи упоминает о сохранении применительно к образуемым земельным участкам и иных ограничений (обременений), которые прямо не поименованы в данной статье. В частности, исходя из п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" к числу таких обременений следует отнести ипотеку. Согласно п. 2 ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.
Исходя из понятия ограничений (обременений), приведенного в ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", перечень таких ограничений не ЯВЛЯЕТСЯ исчерпывающим.
