1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
3. Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.
4. Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
Комментарии к ст. 140 Жилищного кодекса
1. Понятие "реорганизация" означает прекращение реорганизуемого юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам. Особенности правопреемства в зависимости от формы реорганизации (слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования) предусмотрены в ст. 58 ГК РФ.
В случаях, установленных законом, реорганизация юридического лица в форме его разделения или выделения из его состава одного или нескольких юридических лиц осуществляется по решению уполномоченных государственных органов или по решению суда.
Реорганизация юридических лиц осуществляется по правилам, установленным в ст. ст. 57 - 60 ГК РФ.
Решение о добровольной реорганизации товарищества принимает общее собрание членов товарищества собственников жилья (см. п. 2 ч. 2 ст. 145 Кодекса).
В судебной практике возникал вопрос, является ли основанием для реорганизации товарищества собственников жилья выход собственников жилых помещений одного многоквартирного дома с целью избрания иного способа управления многоквартирным домом из товарищества собственников жилья, в состав которого входят несколько жилых домов, и требуется ли для этого согласие остальных собственников жилых помещений - членов товарищества? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящего в товарищество, иного способа управления означает необходимость реорганизации товарищества в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного товарищества собственников жилья, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами. Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что положения ГК РФ, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в ч. ч. 2 и 3 ст. 161 Кодекса, из которых следует, что управление товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава товарищества, и согласие на это членов товарищества, проживающих в других домах, входящих в состав товарищества, не требуется (См. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007).
2. Относительно преобразования товарищества собственников жилья в ч. 2 ст. 140 Кодекса установлено ограничение: такое товарищество может быть преобразовано только в жилищный или жилищно-строительный кооператив (о таких потребительских кооперативах см. ст. ст. 110 - 134 Кодекса и комментарий к ним).
Преобразование товарищества собственников жилья представляет собой изменение организационной формы такого товарищества, в результате которого возникает юридическое лицо другого вида, предусмотренного законодательством (в данном случае - это жилищный или жилищно-строительный кооператив).
При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 5 ст. 58 ГК РФ). Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Передаточный акт в данном случае утверждается учредителями (участниками) товарищества собственников жилья.
Потребительский кооператив, как и товарищество собственников жилья, является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.
При преобразовании товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив следует учитывать, что количество членов такого кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в многоквартирном доме (см. ч. 1 ст. 112 Кодекса и комментарий к ней).
Передаточный акт представляется вместе с учредительным и иными документами для государственной регистрации вновь возникшего кооператива. Непредставление передаточного акта, а также отсутствие в нем положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного товарищества собственников жилья влечет отказ в государственной регистрации вновь возникшего юридического лица (см. ст. 59 ГК РФ).
Товарищество собственников жилья считается реорганизованным в форме преобразования с момента государственной регистрации вновь возникшего жилищного или жилищно-строительного кооператива (см. п. 4 ст. 57 ГК РФ).
