Статья 138. Жилищного кодекса. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:

1. обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2. осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
3. выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4. обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5. обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6. обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7. принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8. представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
9. вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;
10. представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Комментарии к ст. 138 Жилищного кодекса

Статья 138 Кодекса определяет круг основных обязанностей товарищества собственников жилья. Несмотря на то что перечень обязанностей товарищества сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является. Во-первых, существуют общие для всех юридических лиц обязанности, предусмотренные федеральными законами (ГК РФ, ТК РФ, Налоговым кодексом РФ, ФЗ от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" и др.), а также подзаконными нормативными правовыми актами. Во-вторых, перечень обязанностей товарищества как юридического лица дополняется в уставе товарищества обязанностями, реализация которых относится к компетенции органов товарищества.

Наши коллеги правильно обращают внимание на то, что товарищество собственников жилья создается собственниками помещений и обязанности возникают у товарищества именно перед своими членами. Товарищество не вправе контролировать действия собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Попытка уравнять положение собственников помещений (не членов товарищества) с членами товарищества является ничем иным, как формой обязательного подчинения лиц, не являющихся членами товарищества, его уставу и принимаемым решениям. Это уже признавалось Конституционным Судом РФ не соответствующим ст. 30 Конституции РФ.

Поэтому обязанности товарищества, установленные в п. п. 5 - 8, подлежат исполнению только в отношении членов товарищества, а не всех собственников помещений в многоквартирном доме, иначе это будет навязыванием услуг и присвоением полномочий, что является нарушением гражданских прав собственников помещений. Перечисленные в п. п. 5 - 8 обязанности товарищества могут возникнуть только из договора между собственником помещения, не являющимся членом товарищества, с товариществом собственников жилья.

В уставе товарищества собственников жилья указанные обязанности целесообразно определить более корректно, применительно только к членам товарищества.